TL;DR – Das Wichtigste in Kürze
Kernaussage des Urteils:
Das LG Düsseldorf entschied, dass ein Käufer keine Gewährleistungsansprüche für eine fehlende Baugenehmigung hat, wenn er die Problematik selbst thematisierte und das Risiko bewusst in Kauf nahm. Wer einen Mangel kennt und dennoch ohne weitere Absicherung kauft, übernimmt das Risiko.
Für Käufer wichtig:
- Sorgfältige Due Diligence mit Prüfung aller Baugenehmigungen
- Vertragliche Zusicherung der baurechtlichen Zulässigkeit
- Kaufpreisreduzierung oder Rückstellung bei Risiken
Rechtliche Einordnung:
- Kenntnis des Mangels schließt Gewährleistung aus
- Keine arglistige Täuschung bei gutgläubiger Aussage
- Prozesskosten: 41.086,65 € bei Streitwert 1,73 Mio. €
Das Landgericht Düsseldorf entschied am 24. Oktober 2025, dass ein Käufer keine Minderung oder Schadensersatz für eine ohne Baugenehmigung als Wohnung genutzte Dachgeschossfläche erhält, wenn er die Problematik während der Vertragsverhandlungen selbst thematisierte und das Risiko bewusst in Kauf nahm. Die Klage wurde vollständig abgewiesen, der Käufer muss die Prozesskosten von 41.086,65 € tragen.
Inhaltsverzeichnis
Urteil: Klage abgewiesen
Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage des Käufers vollständig ab. Der Käufer muss die gesamten Prozesskosten in Höhe von 41.086,65 € tragen. Das Gericht stellte fest, dass kein Sachmangel vorlag, da der Käufer die Problematik der fehlenden Baugenehmigung für die Dachgeschosswohnung selbst thematisiert hatte und das Risiko bewusst in Kauf nahm.
Fall-Überblick
Kaufobjekt
- Ort: Düsseldorf
- Objektart: Mehrparteienhaus (5 Stockwerke)
- Kaufpreis: 1.730.000 €
- Gesamtwohnfläche: 528,31 m² (laut Exposé)
- Streitgegenstand: Dachgeschosswohnung (78,3 m²)
Kernproblem
- Bauantrag 1957: Dachgeschoss als "Schlafkammer/Aufenthaltsraum" genehmigt
- Tatsächliche Nutzung: Als vollständige Wohnung vermietet (WE 11/1, 11/2, 11/3)
- Fehlende Genehmigung: Keine baurechtliche Genehmigung für Wohnnutzung
- Drohende Konsequenz: Nutzungsuntersagung durch Bauaufsichtsbehörde
Besonderheit dieses Falls
Der Käufer hatte die Problematik der fehlenden Baugenehmigung während der Vertragsverhandlungen selbst angesprochen und mit E-Mail vom 21.08.2021 eine Kaufpreisreduzierung von 75.000 € verlangt. Das Gericht wertete dies als Beweis dafür, dass der Käufer die Genehmigungsproblematik kannte und das Risiko bewusst in Kauf nahm – was seine späteren Gewährleistungsansprüche ausschloss.
Urteilsdaten
Gericht
Landgericht Düsseldorf, 9a. Zivilkammer
Aktenzeichen
9a O 328/24
Urteilsdatum
24. Oktober 2025
Streitwert
41.086,65 €
Ergebnis
Klage abgewiesen
Richter
Einzelrichter
Sachverhalt
Der Kläger erwarb im November 2021 ein Mehrparteienhaus in Düsseldorf für 1.730.000 €. Das fünfstöckige Gebäude umfasste mehrere Mietwohnungen sowie eine Dachgeschosswohnung, die im Exposé mit 78,3 m² Wohnfläche ausgewiesen wurde. Die Verkäuferin hatte das Objekt ihrerseits im Juni 2017 erworben.
Die Problematik der Dachgeschosswohnung
Im Bauantrag aus dem Jahr 1957 war das Dachgeschoss lediglich als "Zimmer bzw. Schlafkammer" und "Aufenthaltsraum" genehmigt worden – nicht jedoch als vollständige Wohnung. Dennoch wurde das Dachgeschoss seit Jahrzehnten als eigenständige Wohneinheit vermietet, bestehend aus drei Zimmern (WE 11/1, WE 11/2, WE 11/3) mit einer Gesamtfläche von 78,3 m².
Vorvertragliche Kommunikation
Bereits am 27.07.2021 – also vor Vertragsschluss – stellte der Kläger per E-Mail folgende Fragen an die Verkäuferin:
"Ist das Gebäude und vor allem die Wohnung im DG baurechtlich (materiell und formell genehmigt) bzw. legal? Bauabnahme? Existieren Brandschutzauflagen? Existieren eventuell Protokolle von einer Brandschau?"
Die Verkäuferin antwortete am 28.07.2021:
"Ja, alle Wohnungen sind durch die Bauaufsicht genehmigt. Man erkennt dies an den Grüneintragungen in der Datei ‚Grundrisse, Ansichten, Schnitte'. Über eine Abnahme nach erfolgter Fertigstellung liegen uns keine Unterlagen vor. (...) Wir lassen jährlich die Gasthermen durch den Schornsteinfeger warten. Über die Abgasmessungen gibt es auch Protokolle."
Kaufpreisverhandlungen und Risikobewusstsein
Nachdem der Kläger am 13.08.2021 das Objekt besichtigt hatte, schrieb er am 21.08.2021 eine weitere E-Mail, in der er seine Bedenken konkretisierte:
"(...) Zwei weitere Punkte ließen wir offen. Diese sind jedoch ebenfalls gänzlich ignoriert worden:
- ob ich bereit wäre die Garantien der Handwerksleistungen direkt über die Dienstleister zu akzeptieren und nicht über Sie als Generalunternehmer.
- ob Sie bereit wären Garantien für die baurechtlichen Beschaffenheit zu übernehmen.
Ich bitte Sie mir unter diesen Umständen 75.000,- EURO entgegen zu kommen."
Die Verkäuferin stimmte einer Kaufpreisreduzierung auf 1.825.000 € zu und ergänzte den Kaufvertragsentwurf um folgende Klausel:
"Dem Käufer ist bekannt, dass die Räume im Dachgeschoss – anders als in den ihm vorliegenden Bauantragsunterlagen aus dem Jahr 1957 angegeben (dort als Schlafkammern sowie Aufenthaltsraum bezeichnet) – derzeit als vollständige Wohnung genutzt werden und an eine Wohngemeinschaft vermietet werden."
Nach weiteren Verhandlungen einigten sich die Parteien schließlich auf einen Kaufpreis von 1.730.000 €. Der notarielle Kaufvertrag wurde am 19.11.2021 geschlossen.
Chronologie der Ereignisse
Ursprüngliche Baugenehmigung
Bauantrag genehmigt Dachgeschoss als "Schlafkammer" und "Aufenthaltsraum" – nicht als Wohnung.
Kläger fragt nach Baugenehmigung
Kläger stellt per E-Mail Fragen zur baurechtlichen Genehmigung der Dachgeschosswohnung und zu Brandschutzauflagen.
Kläger verlangt Kaufpreisreduzierung
Kläger schreibt E-Mail mit Forderung nach 75.000 € Nachlass wegen fehlender Garantien für baurechtliche Beschaffenheit.
Notarieller Kaufvertrag
Kaufvertrag über 1.730.000 € wird notariell beurkundet. Gewährleistungsausschluss gem. § 444 BGB vereinbart.
Bauaufsichtsbehörde droht mit Nutzungsuntersagung
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde teilt mit, dass sie ein ordnungsbehördliches Verfahren wegen der nachträglichen Genehmigung der Dachgeschosswohnung einleiten wird.
Urteil des Landgerichts Düsseldorf
Klage wird abgewiesen. Kläger muss Prozesskosten tragen.
Kernaussagen des Gerichts
1. Kein Sachmangel nach § 434 BGB
Das Gericht stellte fest, dass die fehlende baurechtliche Genehmigung der Dachgeschosswohnung keinen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB darstellte, da der Kläger diesen Mangel bereits vor Vertragsschluss nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hatte.
2. Wirksamer Gewährleistungsausschluss
Der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB war wirksam. Das Gericht sah weder eine arglistige Täuschung noch eine Beschaffenheitsgarantie der Verkäuferin.
3. Käufer trug Risiko bewusst
Der Kläger hatte die Genehmigungsproblematik im Dachgeschoss während der Vertragsverhandlungen selbst thematisiert und eine Kaufpreisreduzierung von 75.000 € verlangt. Das Gericht wertete dies als Beweis dafür, dass der Kläger die Problematik kannte und das Risiko bewusst in Kauf nahm.
Rechtliche Analyse
Sachmangel nach § 434 BGB
Nach § 434 Abs. 1 BGB ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Bei einem Mehrparteienhaus gehört es grundsätzlich zur üblichen Beschaffenheit, dass die als Wohnraum angegebene Fläche vermietbar und baurechtlich genehmigt ist. Das Gericht stellte jedoch fest, dass der Kläger eine fehlende baurechtliche Nutzungsgenehmigung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken bereits vor Vertragsschluss nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hatte.
Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB
Im Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart worden. Dieser Ausschluss ist grundsätzlich wirksam, es sei denn, der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen. Das Gericht stellte fest, dass die Verkäuferin in ihrer E-Mail vom 28.07.2021 gutgläubig bestätigt hatte, dass alle Wohnungen durch die Bauaufsicht genehmigt seien.
Risikobewusstsein des Käufers
Ein entscheidender Punkt in der Argumentation des Gerichts war das Risikobewusstsein des Käufers. Der Kläger hatte die Genehmigungsproblematik im Dachgeschoss während der Vertragsverhandlungen selbst thematisiert und mit E-Mail vom 21.08.2021 eine Kaufpreisreduzierung von 75.000 € verlangt. Das Gericht wertete dies als Beweis dafür, dass der Kläger die Problematik kannte und das Risiko bewusst in Kauf nahm.
Rechtsprechungstendenzen bei Dachgeschosswohnungen
Die Rechtsprechung zu fehlenden Baugenehmigungen bei Dachgeschosswohnungen zeigt eine gespaltene Linie. Entscheidend ist, ob der Verkäufer arglistig täuschte oder der Käufer das Risiko bewusst übernahm.
Käuferfreundliche Urteile
LG Verden (04.12.2012 - 4 O 163/12)
Leitsatz: Die Bezeichnung als „Mansardenzimmer“ im Exposé erweckt beim Käufer die berechtigte Erwartung einer dauerhaften Wohnnutzung.
- •Arglistige Täuschung „ins Blaue“: Wenn der Verkäufer ohne Grundlagen behauptet, der Raum sei zum Wohnen geeignet, liegt Arglist vor
- •Gewährleistungsausschluss unwirksam: Bei arglistigem Verschweigen kann sich die Verkäuferin nicht auf § 444 BGB berufen
- •Ergebnis: Käufer erhält Kaufpreisminderung
OLG Hamm - Arglistige Täuschung bei Erklärung „ins Blaue“
Kernaussage: Verkäufer dürfen nicht ohne tatsächliche Kenntnis Aussagen über die baurechtliche Nutzbarkeit einer Dachgeschosswohnung machen.
- •Erhöhte Sorgfaltspflicht: Verkäufer müssen sich vor Aussagen über Baugenehmigungen vergewissern
- •Gewährleistungsausschluss greift nicht: Bei arglistiger Täuschung ist der Ausschluss unwirksam
Verkäuferfreundliche Urteile
LG Düsseldorf (24.10.2025 - 9a O 328/24)
Leitsatz: Wenn der Käufer die Genehmigungsproblematik selbst anspricht und eine Kaufpreisreduzierung verlangt, trägt er das Risiko bewusst.
- •Risikobewusstsein des Käufers: Käufer hatte Problematik selbst thematisiert und Kaufpreisreduzierung verlangt
- •Gutgläubige Verkäuferin: E-Mail-Bestätigung wurde als gutgläubig gewertet, keine Arglist
- •Gewährleistungsausschluss wirksam: Vertraglicher Ausschluss nach § 444 BGB greift
- •Ergebnis: Klage abgewiesen, Käufer muss Prozesskosten tragen (41.086,65 €)
Entscheidende Faktoren
Die Rechtsprechung unterscheidet nach folgenden Kriterien:
Käufer gewinnt, wenn:
- ✓Verkäufer macht Aussagen „ins Blaue“ ohne Grundlagen
- ✓Käufer hatte keine Kenntnis der Problematik
- ✓Exposé erweckt berechtigte Erwartungen (z.B. „Mansardenzimmer“)
- ✓Verkäufer verschweigt bekannte Mängel arglistig
Verkäufer gewinnt, wenn:
- ✗Käufer kannte das Risiko und übernahm es bewusst
- ✗Käufer thematisierte Problematik selbst und verlangte Kaufpreisreduzierung
- ✗Verkäufer war gutgläubig (keine Arglist)
- ✗Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart
Handlungsempfehlungen
Für Käufer von Immobilien
- •Sorgfältige Due Diligence: Prüfen Sie alle Baugenehmigungen und Bauakten vor Vertragsschluss. Beauftragen Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt und einen Bausachverständigen.
- •Baugenehmigungsauskunft: Holen Sie eine offizielle Auskunft von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein, welche Nutzungen genehmigt sind.
- •Beschaffenheitsvereinbarung: Lassen Sie sich die baurechtliche Zulässigkeit aller Nutzungen vertraglich zusichern (Beschaffenheitsgarantie nach § 443 BGB).
- •Kaufpreisreduzierung: Wenn Sie Risiken erkennen, verlangen Sie eine angemessene Kaufpreisreduzierung oder eine Rückstellung für mögliche Nachbesserungskosten.
- •Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Nachfragen und Antworten schriftlich. E-Mails sind wichtige Beweismittel im Prozess.
Besondere Vorsicht bei Dachgeschosswohnungen
Dachgeschosswohnungen sind besonders häufig von baurechtlichen Problemen betroffen, da sie oft nachträglich ausgebaut wurden. Achten Sie auf folgende Punkte:
- •Ursprüngliche Genehmigung: Prüfen Sie, ob das Dachgeschoss ursprünglich als Wohnung genehmigt wurde oder nur als "Speicher", "Abstellraum" oder "Schlafkammer".
- •Brandschutz: Dachgeschosswohnungen müssen besondere Brandschutzanforderungen erfüllen (z.B. zweiter Rettungsweg, Brandschutztüren, Rauchabzugsanlage).
- •Nachträgliche Genehmigung: Wenn keine Genehmigung vorliegt, prüfen Sie, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist und welche Kosten damit verbunden sind.
Häufig gestellte Fragen
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