BGH-Urteil: Falsche Angaben zur Dacherneuerung
Wie ein Immobilienkäufer erfolgreich Schadensersatz wegen irreführender Exposé-Angaben durchsetzte
Der Fall im Überblick
Die Ausgangssituation
Ein Ehepaar kaufte im Januar 2021 ein Einfamilienhaus in Sachsen. Im Maklerexposé stand: „Dach 2009 komplett erneuert". Der Kaufvertrag enthielt einen Haftungsausschluss für Sachmängel.
Das Problem
Nach dem Kauf stellten die Käufer fest: 2009 wurden lediglich die Bitumenbahnen erneuert. Die Dachkonstruktion und Dämmung stammten noch von 1974 und entsprachen nicht der Energieeinsparverordnung (EnEV).
Die Forderung
Die Käufer forderten 20.337,03 € Schadensersatz für eine vollständige Dacherneuerung sowie die Erstattung ihrer Rechtsanwaltskosten.
Der Verfahrensweg
Vom Immobilienkauf bis zum BGH-Urteil
Dacherneuerung
Lediglich Bitumenbahnen erneuert – nicht Konstruktion oder Dämmung
Immobilienkauf
Käufer erwerben Haus basierend auf Exposé-Angabe 'Dach 2009 komplett erneuert'
Mangel entdeckt
Käufer stellen fest: Dachkonstruktion und Dämmung stammen noch von 1974
LG Leipzig
Klage weitgehend stattgegeben – Schadensersatz zugesprochen
OLG Dresden
Berufung der Verkäuferin erfolgreich – Klage abgewiesen
BGH-Urteil
Revision erfolgreich – Urteil aufgehoben, Zurückverweisung
Die Kernaussagen des BGH
Wegweisende Entscheidung für den Käuferschutz beim Immobilienkauf
Käuferverständnis maßgeblich
Der Begriff 'komplett erneuert' ist aus Sicht eines durchschnittlichen Käufers auszulegen – nicht nach Fachterminologie.
Exposé-Angaben = Sollbeschaffenheit
Öffentliche Erklärungen im Maklerexposé werden Bestandteil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit (§ 434 BGB).
Haftungsausschluss unwirksam
Bei arglistigem Verhalten greift der vertragliche Haftungsausschluss für Sachmängel nicht (§ 444 BGB).
Beweislastumkehr
Verkäufer muss beweisen, dass keine Täuschung vorlag – sekundäre Darlegungslast zugunsten des Käufers.
Rechtliche Analyse
1Auslegung des Begriffs „komplett erneuert"
Der BGH stellte klar, dass die Angabe „Dach komplett erneuert" aus Sicht eines durchschnittlichen Käufers auszulegen ist. Ein Laie versteht darunter eine umfassende Erneuerung einschließlich Dachkonstruktion und Dämmung – nicht nur die oberste Dachschicht. Das OLG Dresden hatte den Begriff zu eng ausgelegt.
2Exposé-Angaben als Beschaffenheitsvereinbarung
Öffentliche Erklärungen des Verkäufers – wie Angaben im Maklerexposé – werden nach § 434 BGB Bestandteil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit. Der Käufer darf sich auf diese Angaben verlassen, auch wenn sie vom Makler stammen.
3Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses
Der vertragliche Haftungsausschluss für Sachmängel greift nicht, wenn der Verkäufer arglistig handelt (§ 444 BGB). Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder für möglich hält und dennoch falsche Angaben macht oder aufklärungspflichtige Umstände verschweigt.
Handlungsempfehlungen
Was Käufer, Verkäufer und Makler aus diesem Urteil lernen können
Für Käufer
- Exposé-Angaben genau prüfen und dokumentieren
- Bei unklaren Begriffen schriftliche Bestätigung einholen
- Fachliche Beratung vor Vertragsschluss
- Bei Mängeln zeitnah anwaltlich beraten lassen
Für Verkäufer
- Exposé-Texte vor Veröffentlichung prüfen
- Präzise Formulierungen statt pauschaler Aussagen
- Sanierungsmaßnahmen genau dokumentieren
- Haftungsausschluss schützt nicht bei Arglist
Für Makler
- Angaben des Verkäufers kritisch hinterfragen
- Begriffe wie „komplett" nur bei vollständiger Erneuerung
- Im Zweifel: Einschränkende Formulierungen
- Haftungsrisiken durch Sorgfalt minimieren
Häufige Fragen
Antworten zu diesem BGH-Urteil und seinen Auswirkungen
Ähnlichen Fall? Wir helfen Ihnen.
Haben Sie eine Immobilie gekauft und Mängel entdeckt, die im Exposé anders dargestellt wurden? Wir prüfen Ihre Ansprüche und setzen Ihr Recht durch.