Aufhebung Grundstückskaufvertrag

Vertragsabschluss und Grundbucheintragungen

Die Parteien schlossen am 16. März 2018 einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück zum Kaufpreis von 260.000 Euro. Das Grundstück war mit einer Wohnnutzung und Freifläche von insgesamt 1.126 m² ausgewiesen.

Zur Sicherung des Käufers wurde am 12. Dezember 2018 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer eingetragen. Am selben Tag wurde außerdem eine Grundschuld über 220.000 Euro zugunsten einer Bank eingetragen.

Zahlungsverzug und Rücktritt

Die Käufer forderten die Verkäuferin mehrfach zur Zahlung des Kaufpreises auf (21. Juni 2018, 25. Juli 2018 und 19. November 2018). Weder der Kaufpreis wurde gezahlt noch wurde das Grundstück übergeben. Die Verkäuferin machte geltend, dass die Finanzierung gescheitert sei, weil sich die Immobilie nicht im vertraglich geschuldeten Zustand befunden habe und Unterlagen unvollständig gewesen seien.

Mit Schreiben vom 21. Januar 2019 erklärten die Käufer gegenüber der Verkäuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäuferin bestritt die Wirksamkeit dieses Rücktritts und argumentierte, dass die Gründe für die Verzögerung aus der Sphäre der Käufer stammten und der Rücktritt gegen Treu und Glauben verstieße.

Notarieller Aufhebungsvertrag

Am 17. Juni 2019 einigten sich die Parteien auf einen notariellen Aufhebungsvertrag (UR-Nr. 254/2019). Darin erklärten sich beide Parteien einverstanden mit der Aufhebung des Kaufvertrages vom 16. März 2018. Die Verkäuferin bewilligte die Löschung der Auflassungsvormerkung. Allerdings beantragten die Käufer auch die Löschung der Grundschuld der Bank, was die Verkäuferin ablehnte, da sie nicht Gläubigerin dieser Grundschuld war.

Klageantrag und Prozessverlauf

Die Käufer reichten am 7. Mai 2019 Klage ein und forderten die Verkäuferin auf, der Löschung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld zuzustimmen. Später erklärten die Käufer den Rechtsstreit für erledigt und beantragten, der Verkäuferin die Kosten aufzuerlegen. Die Verkäuferin lehnte die Erledigungserklärung ab und forderte, den Käufern die Kosten aufzuerlegen.

Zur Auflassungsvormerkung

Das Gericht befand, dass die Klage auf Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung nicht begründet ist, da die Verkäuferin bereits im notariellen Aufhebungsvertrag vom 17. Juni 2019 die Bewilligung zur Löschung erteilt hatte. Diese Bewilligung wurde vor Rechtshängigkeit der Klage abgegeben, sodass kein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit vorliegt.

Zur Grundschuld

Das Gericht entschied, dass die Klage auf Zustimmung zur Löschung der Grundschuld bereits vor Rechtshängigkeit unbegründet war. Die Grundschuld war zugunsten der Bank bestellt, nicht zugunsten der Verkäuferin. Die Verkäuferin war nicht Eigentümerin des belasteten Grundstücks und hatte daher keine Zustimmungspflicht zur Löschung.

Das Gericht stellte klar: Zur Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch bedarf es eines Antrags, der Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen wird (also der Bank), und der Zustimmung des Grundstückseigentümers (der Verkäuferin). Die Verkäuferin konnte nicht verpflichtet werden, etwas zu bewilligen, das nicht ihr Recht betraf.

Zur Feststellung der Unwirksamkeit des Kaufvertrags

Das Gericht ließ offen, ob der Rücktritt wirksam erklärt wurde. Allerdings stellte es fest: Wenn der Rücktritt wirksam war, dann war der Kaufvertrag bereits vor Klageerhebung unwirksam. Wenn der Rücktritt unwirksam war, dann war der Kaufvertrag zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch wirksam.

In beiden Fällen konnte die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit nicht durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unbegründet werden. Das Gericht betonte: Ein wirksamer Rücktritt beendet den Vertrag automatisch. Ein Anspruch auf Mitwirkung an einem notariellen Aufhebungsvertrag ergibt sich nicht aus dem Rücktrittsrecht.

1. Rücktrittsrecht und Rückabwicklung (§§ 346-354 BGB)

Das Urteil verdeutlicht ein wichtiges Prinzip des deutschen Kaufrechts: Ein wirksamer Rücktritt beendet den Vertrag automatisch. Die Rückabwicklung erfolgt nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften (§§ 346-354 BGB), nicht durch notarielle Aufhebungsurkunden.

Das Gericht stellte klar, dass ein Anspruch auf Mitwirkung an einem Aufhebungsvertrag weder vorgesehen noch erforderlich ist. Dies ist eine wichtige Klarstellung, da viele Parteien fälschlicherweise davon ausgehen, dass eine notarielle Aufhebungsurkunde zwingend erforderlich ist.

2. Grundbuchrecht und Zustimmungspflichten (§§ 13, 19, 27 GBO)

Das Gericht betonte, dass zur Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch folgende Personen mitwirken müssen:

• Der Gläubiger der Grundschuld (die Bank) – muss die Löschung bewilligen
• Der Grundstückseigentümer – muss der Löschung zustimmen

Die Verkäuferin war in diesem Fall nur Grundstückseigentümerin, nicht Gläubigerin der Grundschuld. Sie konnte daher nicht verpflichtet werden, etwas zu bewilligen, das nicht ihr Recht betraf. Dies ist eine wichtige Klarstellung für Fälle, in denen Fremdgrundschulden (z.B. von Banken) auf einem Grundstück lasten.

3. Beweislast und Rechtshängigkeit

Das Gericht wendete das Konzept der „Erledigung nach Rechtshängigkeit" an. Dies bedeutet: Eine Klage ist nur dann erledigt, wenn sie nach Klageerhebung unbegründet geworden ist. Ereignisse, die bereits vor Klageerhebung eingetreten sind (wie die Bewilligung der Auflassungsvormerkungslöschung im Aufhebungsvertrag), führen nicht zu einer Erledigung.

Dies schützt Kläger davor, dass Beklagte durch Zuwarten und erst nach Klageerhebung erfüllende Handlungen die Klage „erledigen" können.