AG Beckum: Reservierungsvereinbarung ohne Rückzahlungsklausel unwirksam

Die Ausgangssituation

Die Beklagten beabsichtigten den Erwerb einer Doppelhaushälfte in Beckum. Im Rahmen der Kaufanbahnung schloss der Kläger, ein Immobilienmakler, mit den Beklagten am 10. Dezember 2024 neben einem Maklervertrag eine separate „Vereinbarung zur entgeltlichen Herbeiführung der Reservierung einer Immobilie gegen Aufwandsentschädigung".

Inhalt der Reservierungsvereinbarung

Die Vereinbarung sah vor, dass der Kläger auf den Verkäufer der Immobilie dahingehend einwirken sollte, dass dieser während eines bestimmten Zeitraums auf den Abschluss eines Kaufvertrags mit anderen Interessenten verzichtet, um den Beklagten den Abschluss des Kaufvertrags zu ermöglichen.

Gemäß Ziffer 4 der Vereinbarung verpflichteten sich die Beklagten zur Zahlung einer Aufwandsentschädigung in Höhe von pauschal 2.000 € inkl. Mehrwertsteuer. Diese Gebühr sollte fällig werden, sobald der Verkäufer den Beklagten innerhalb des Reservierungszeitraums den Abschluss eines notariellen Kaufvertrags anbot, spätestens jedoch mit Ablauf des Reservierungszeitraums, sofern der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt noch verkaufsbereit war.

Entscheidend: Die Vereinbarung enthielt keine Regelung zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr für den Fall, dass der Grundstückskaufvertrag nicht zustande kam.

Der weitere Verlauf

Der beauftragte Notar erstellte einen Kaufvertragsentwurf, aus dem hervorging, dass der Verkäufer bereit war, die Immobilie an die Beklagten zu veräußern. Diesen Entwurf erhielten die Beklagten per E-Mail am 14. Januar 2025.

Mit E-Mail vom 12. März 2025 teilten die Beklagten jedoch mit, dass sie kein Interesse mehr an der Immobilie hätten. Der Kläger stellte daraufhin mit Rechnung vom 18. März 2025 die Reservierungsgebühr in Höhe von 2.000 € in Rechnung. Trotz Mahnung und anwaltlichem Mahnschreiben zahlten die Beklagten nicht.

Das gerichtliche Verfahren

Der Kläger beantragte am 23. Mai 2025 einen Mahnbescheid über 2.000 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 280,60 €. Das Amtsgericht Hagen erließ am 18. Juni 2025 einen Vollstreckungsbescheid, gegen den die Beklagten am 1. Juli 2025 Einspruch einlegten.

Der Kläger argumentierte, es handele sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine wirksame Individualabrede. Die Beklagten vertraten die Auffassung, die Vereinbarung sei aus verschiedenen Gründen unwirksam, insbesondere wegen Verstoßes gegen § 307 BGB.

Begründung

Das Gericht stellte fest, dass der Kläger keinen Anspruch aus der Reservierungsvereinbarung vom 10. Dezember 2024 gegen die Beklagten hat, weil der Reservierungsvertrag die Kaufinteressenten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Einordnung als AGB

Bei dem vom Kläger genutzten vorformulierten Formular handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Der Inhalt der Vereinbarung wurde nicht zwischen den Parteien ausgehandelt, sondern stand inhaltlich bereits fest. Daran änderte auch der Umstand nichts, dass sich die Klägerseite bei Abschluss der Vereinbarung möglicherweise von 3.000 € auf 2.000 € „herunter handeln" ließ.

Das Gericht verwies auf die BGH-Rechtsprechung (BGH Urt. v. 20.4.2023 – I ZR 113/22), wonach auch ein räumlich vom Maklervertrag getrenntes Vertragsdokument AGB darstellen kann.

Unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB

Der Reservierungsvertrag hielt der Inhaltskontrolle nicht stand. Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH stellt die in AGB vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn:

• die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist,
• sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden keine nennenswerten Vorteile ergeben und
• seitens des Immobilienmaklers keine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Im vorliegenden Fall sah der Reservierungsvertrag gerade keine Regelung vor, dass die Zahlungsverpflichtung entfällt, wenn der Grundstückskaufvertrag nicht zustande kommt. Damit waren alle Voraussetzungen für eine unangemessene Benachteiligung erfüllt.

Einordnung in die BGH-Rechtsprechung

Das Urteil des AG Beckum steht in Einklang mit der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Reservierungsvereinbarungen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) klare Maßstäbe für die AGB-rechtliche Beurteilung solcher Vereinbarungen aufgestellt.

Kernproblem: Fehlende Rückzahlungsklausel

Das zentrale Problem der Reservierungsvereinbarung lag darin, dass sie keine Rückzahlungsregelung für den Fall enthielt, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Dies führt zu einer einseitigen Risikoverteilung zu Lasten des Kaufinteressenten:

• Der Makler erhält die Gebühr unabhängig davon, ob der Kaufvertrag zustande kommt.
• Der Kaufinteressent trägt das volle Risiko, dass der Kauf aus Gründen scheitert, die er nicht zu vertreten hat.
• Eine solche Klausel weicht erheblich von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab.

Keine Individualvereinbarung trotz Preisverhandlung

Bemerkenswert ist die Feststellung des Gerichts, dass auch das „Herunterhandeln" des Preises von 3.000 € auf 2.000 € nicht ausreicht, um eine Individualvereinbarung anzunehmen. Entscheidend ist, dass der inhaltliche Kern der Vereinbarung – insbesondere die fehlende Rückzahlungsklausel – nicht ausgehandelt wurde, sondern vorformuliert war.

Fehlende Gegenleistung des Maklers

Ein weiterer Aspekt der unangemessenen Benachteiligung liegt darin, dass der Makler keine nennenswerte Gegenleistung erbringt. Das bloße „Einwirken" auf den Verkäufer, andere Kaufangebote abzulehnen, stellt keine geldwerte Leistung dar, die eine Gebühr von 2.000 € rechtfertigen würde. Der Makler erbringt keine zusätzliche Leistung über seine ohnehin geschuldete Maklertätigkeit hinaus.

Praktische Bedeutung

Das Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung für den Immobilienmarkt. Viele Makler, Bauträger und Verkäufer verwenden ähnliche Reservierungsvereinbarungen. Nach dieser Rechtsprechung sind solche Klauseln unwirksam, wenn sie keine faire Rückzahlungsregelung enthalten.

Für Kaufinteressenten bedeutet dies: Sie müssen solche Gebühren nicht zahlen und können bereits gezahlte Beträge nach Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zurückfordern.