Die Bedeutung des § 20 WEG kann nicht hoch genug eingeschätzt werden, da er die rechtliche Grundlage für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen schafft, die in der heutigen Zeit unverzichtbar geworden sind. Von der Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge über die Nachrüstung von Aufzügen bis hin zur Anbringung von Steckersolargeräten – das Gesetz ermöglicht es Wohnungseigentümern, ihre Wohnanlagen zeitgemäß zu gestalten.
Inhaltsverzeichnis
Was sind privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 WEG?
Der Begriff der privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Absatz 2 WEG bezeichnet Maßnahmen, die im besonderen Allgemeininteresse stehen und daher rechtlich bevorzugt behandelt werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen baulichen Veränderungen, die der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen, haben einzelne Wohnungseigentümer bei privilegierten Maßnahmen einen gesetzlichen Anspruch auf deren Durchführung.
Diese rechtliche Privilegierung basiert auf der Erkenntnis des Gesetzgebers, dass bestimmte bauliche Maßnahmen nicht nur im Interesse einzelner Eigentümer liegen, sondern gesamtgesellschaftliche Ziele verfolgen. Die WEG-Reform 2020 hat dabei fünf konkrete Bereiche definiert, in denen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderungen geltend machen können.
Wichtig zu wissen
Der Anspruch auf privilegierte bauliche Veränderungen bezieht sich ausschließlich auf das "Ob" einer Maßnahme. Die konkrete Ausgestaltung und das "Wie" der Durchführung liegt im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine wesentliche Voraussetzung für den Anspruch auf privilegierte Maßnahmen ist deren Angemessenheit. Eine bauliche Veränderung gilt als angemessen, wenn ihre negativen Folgen bei wertender Betrachtung nicht außer Verhältnis zu dem mit ihr verfolgten Zweck stehen.
Die Kosten für privilegierte bauliche Veränderungen trägt grundsätzlich derjenige Wohnungseigentümer, der die Maßnahme verlangt. Wird der Anspruch von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt, kann der betroffene Wohnungseigentümer diesen gerichtlich durch eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen.
Die fünf Kategorien privilegierter Maßnahmen im Detail
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert in § 20 Absatz 2 Satz 1 WEG einen abschließenden Katalog von fünf privilegierten Maßnahmen. Dieser Katalog ist bewusst restriktiv gestaltet, um sicherzustellen, dass nur solche baulichen Veränderungen privilegiert werden, die tatsächlich im besonderen Allgemeininteresse stehen.
1. Barrierereduzierung
Maßnahmen zur Erleichterung der Nutzung für Menschen mit Behinderungen (Aufzüge, Rampen, Treppenlifte)
2. Elektromobilität
Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge (Wallboxen, Ladesäulen)
3. Einbruchsschutz
Sicherheitsmaßnahmen wie Alarmanlagen, Sicherheitstüren, Überwachungskameras
4. Glasfaseranschluss
Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität
5. Steckersolargeräte
Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Balkonkraftwerke und Steckersolargeräte
Barrierereduzierung: Anspruch auf barrierefreie Umgestaltung
Die Barrierereduzierung nach § 20 Absatz 2 Nummer 1 WEG stellt eine der gesellschaftlich wichtigsten privilegierten Maßnahmen dar. Der Zweck dieser Regelung liegt darin, die Nutzung der Wohnanlage für Menschen mit Behinderungen zu erleichtern und damit einen Beitrag zur Inklusion und Teilhabe zu leisten.
Typische Maßnahmen zur Barrierereduzierung umfassen den Einbau von Aufzügen, die Installation von Rampen, Türverbreiterungen oder die Nachrüstung von Handläufen. Auch der Einbau von Treppenliften oder die Anpassung von Eingangsbereichen können unter diese Kategorie fallen.
Besonderheit
Der Anspruch auf Barrierereduzierung besteht auch dann, wenn der Wohnungseigentümer selbst nicht auf die Barrierereduzierung angewiesen ist. Diese Regelung unterstreicht den präventiven Charakter der Vorschrift.
Aktuelle Rechtsprechung: LG Dortmund, Urteil vom 21.11.2025 – 17 S 54/25
Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 21. November 2025 (Az. 17 S 54/25) wichtige Grundsätze zur Barrierereduzierung nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG präzisiert und dabei die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer erheblich gestärkt.
Leitsätze (LG Dortmund, 17 S 54/25)
- 1.Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Privilegierungen nach § 20 Abs. 2 WEG vorliegen, hat der Einzelne einen unbedingten Anspruch auf Fassung eines zustimmenden Beschlusses.
- 2.Die Eigentümer haben nur hinsichtlich der „Durchführung“, also des „Wie“, einen Entscheidungsspielraum, der ebenfalls durch Beschlussfassung auszufüllen ist.
- 3.§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist weit zu verstehen und erstreckt sich auf alle Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen auch nur förderlich sind.
- 4.Barrierereduzierende Maßnahmen können anlasslos verlangt werden – eine individuelle Betroffenheit ist nicht erforderlich.
- 5.Bei Maßnahmen der Barrierereduzierung ist die Unangemessenheit im Grundsatz kaum denkbar.
- 6.„Grundlegend“ ist eine Umgestaltung nur, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes ein neues „Gepräge“ gibt – bei Umbauten, die nur Teilbereiche betreffen, ist dies regelmäßig nicht erfüllt.
- 7.Im Rahmen der Beschlussersetzungsklage ist zunächst nur ein Grundsatzbeschluss über das „Ob“ der Maßnahme zu fassen; das „Wie“ bleibt den Wohnungseigentümern vorbehalten.
Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer begehrte die Errichtung eines behindertengerechten Fußweges zu seiner Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft hatte ihm stattdessen lediglich die Installation eines Treppenlifts gestattet. Das Landgericht Dortmund gab der Beschlussersetzungsklage des Klägers überwiegend statt.
Bedeutung für die Praxis: Das Urteil klärt, dass § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG bewusst weit auszulegen ist. Nicht nur klassische Hilfsmittel wie Aufzüge oder Treppenlifte, sondern sämtliche Maßnahmen, die die Nutzung für körperlich oder geistig eingeschränkte Personen auch nur fördern, fallen unter die Privilegierung. Zudem stellt das Gericht klar, dass eine individuelle Betroffenheit des Antragstellers nicht erforderlich ist – Maßnahmen können anlasslos verlangt werden. Die Unangemessenheit einer barrierereduzierenden Maßnahme ist nur in atypischen Ausnahmefällen denkbar; der Verlust von Gartenflächen stellt keinen solchen Ausnahmefall dar.
Zweistufiges Verfahren: Das Urteil bestätigt die vom BGH (Urteil vom 9.2.2024, V ZR 244/22) entwickelte zweistufige Prüfung: Auf der ersten Stufe entscheidet das Gericht nur über das „Ob“ der Maßnahme (Grundsatzbeschluss). Die konkrete Ausgestaltung – das „Wie“, also Verlauf, Materialien, Bauweise – bleibt auf der zweiten Stufe dem Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten. Erst wenn die Gemeinschaft auch diese Entscheidung verweigert, kann das Gericht eingreifen.
Leitentscheidung: BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 33/23
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Februar 2024 (Az. V ZR 33/23) grundlegende Fragen zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen über privilegierte Baumaßnahmen geklärt und den Schutz von Barrierereduzierungsmaßnahmen erheblich gestärkt.
Leitsätze (BGH, V ZR 33/23)
- 1.Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer privilegierten baulichen Veränderung (§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG), ist der Beschluss auf Anfechtungsklage nur für ungültig zu erklären, wenn er die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, einen Eigentümer unbillig benachteiligt oder an einem allgemeinen Beschlussmangel leidet.
- 2.Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die Maßnahme angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung.
- 3.Eine grundlegende Umgestaltung ist bei privilegierten Maßnahmen i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG typischerweise nicht anzunehmen; der gesetzgeberischen Privilegierung ist im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.
Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümerin beantragte die Gestattung, auf der Rückseite des Gebäudes eine Rampe als barrierefreien Zugang sowie eine aufgeschüttete Terrasse zu errichten und ein Doppelfenster durch eine verschließbare Tür zu ersetzen. Die Eigentümerversammlung stimmte zu. Andere Eigentümer fochten den Beschluss an. Das Amtsgericht und das Landgericht Köln erklärten den Beschluss für ungültig. Der BGH hob diese Entscheidungen auf und wies die Klage ab.
Bedeutung für die Praxis: Das Urteil klärt den Prüfungsmaßstab bei Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse über privilegierte Maßnahmen grundlegend: Anfechtende Eigentümer können sich nicht darauf berufen, dass die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG fehlen oder die Maßnahme unangemessen sei. Einzige Anfechtungsgründe sind die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer. Da bei Barrierereduzierungsmaßnahmen eine grundlegende Umgestaltung typischerweise ausscheidet, sind solche Beschlüsse gegenüber Anfechtungsklagen weitgehend geschützt.
Grundlegende Umgestaltung: Der BGH stellt klar, dass der Begriff der „grundlegenden Umgestaltung“ enger zu verstehen ist als die frühere „Änderung der Eigenart“ nach altem Recht. Selbst wenn eine Maßnahme der Anlage ein moderneres oder luxuriöseres Gepräge verleiht, ist dies bei privilegierten Barrierereduzierungsmaßnahmen hinzunehmen. Außergewöhnliche Umstände, die ausnahmsweise eine grundlegende Umgestaltung begründen, lagen im entschiedenen Fall nicht vor.
Leitentscheidung: BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 (Aufzug im Denkmal)
Mit dem Parallelurteil vom selben Tag (Az. V ZR 244/22, NJW 2024, 1030) hat der BGH die Grundsatzfragen zur Angemessenheit und Beschlusskompetenz bei privilegierten Baumaßnahmen weiter konkretisiert. Gegenstand war der Einbau eines Personenaufzugs in das Hinterhaus einer denkmalgeschützten Jugendstilanlage in München.
Leitsätze (BGH, V ZR 244/22)
- 1.Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden WEG eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung bedarf es hierfür nicht mehr.
- 2.Eine privilegierte bauliche Veränderung ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen.
- 3.Die Darlegungs- und Beweislast für die Angemessenheit trägt der klagende Wohnungseigentümer; beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände.
- 4.Eine grundlegende Umgestaltung ist bei privilegierten Maßnahmen typischerweise nicht anzunehmen; der gesetzgeberischen Privilegierung ist im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.
- 5.Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass die Maßnahme einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte.
Sachverhalt: Zwei nicht gehbehinderte Wohnungseigentümer im 3. und 4. Obergeschoss eines denkmalgeschützten Hinterhauses (Jugendstilanlage, München) beantragten vergeblich, die Verwaltung mit der Planung eines Personenaufzugs zu beauftragen. Die Eigentümerversammlung lehnte auch den Hilfsantrag auf Gestattung eines Außenaufzugs auf eigene Kosten ab. Der BGH bestätigte die Entscheidung des LG München I, das den Beschluss gerichtlich ersetzte.
Angemessenheit: Der BGH klärt, dass typische Nachteile eines Aufzugseinbaus – Eingriffe in die Bausubstanz, Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums, optische Veränderungen – die Unangemessenheit regelmäßig nicht begründen. Kosten sind grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gem. § 21 Abs. 1 WEG vom verlangenden Eigentümer zu tragen sind. Auch die fehlende eigene Behinderung des Antragstellers steht dem Anspruch nicht entgegen.
Denkmalschutz und öffentliches Recht: Das Gericht stellt klar, dass öffentlich-rechtliche Hindernisse (z.B. Denkmalschutzrecht) die Angemessenheit nur dann ausschließen können, wenn in jedem Fall eine Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorgaben einträte. Die bloße Möglichkeit behindernder Auflagen genügt nicht; die Gemeinschaft muss konkret darlegen, dass keinerlei genehmigte Ausführungsvariante möglich ist.
Beschlusskompetenz nach WEG-Reform 2020: Bedeutsam ist auch die Klarstellung zur Beschlusskompetenz: Nach dem seit 1.12.2020 geltenden Recht können die Eigentümer eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn sie einem einzelnen Eigentümer eine ausschließliche Nutzungsbefugnis am Gemeinschaftseigentum einräumt. Eine Vereinbarung ist hierfür nicht mehr erforderlich – eine wesentliche Änderung gegenüber dem alten Recht.
Fazit für Wohnungseigentümer
Die drei BGH- und LG-Entscheidungen (V ZR 33/23, V ZR 244/22, LG Dortmund 17 S 54/25) ergeben ein geschlossenes Bild: Privilegierte Barrierereduzierungsmaßnahmen sind gegen Anfechtungsklagen weitgehend geschützt, regelmäßig angemessen und können auch in denkmalgeschützten Anlagen durchgesetzt werden. Selbst fehlende eigene Behinderung steht dem Anspruch nicht entgegen. Die Gemeinschaft behält lediglich das Ermessen über das „Wie“ der Ausführung.
Elektromobilität: Ladestation für Elektrofahrzeuge
Die Privilegierung von Maßnahmen zur Elektromobilität nach § 20 Absatz 2 Nummer 2 WEG trägt den Anforderungen des Klimaschutzes und der Verkehrswende Rechnung. Diese Regelung ermöglicht es Wohnungseigentümern, Ladestationen für elektrisch betriebene Fahrzeuge zu installieren.
Der Begriff der "elektrisch betriebenen Fahrzeuge" wird dabei weit ausgelegt und umfasst reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge sowie Elektrokleinstfahrzeuge wie E-Scooter.
Die praktische Umsetzung erfordert oft umfangreiche technische Vorbereitungen. Neben der eigentlichen Installation der Ladestation müssen häufig auch die elektrischen Anlagen der Wohnanlage angepasst werden.
Aktuelle Rechtsprechung: LG Dortmund, Urteil vom 21.03.2025 – 17 S 135/24
Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 21. März 2025 (Az. 17 S 135/24) wichtige Grenzen der Privilegierung für Elektromobilität nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gezogen und dabei klargestellt, was nicht zur privilegierten Ladeinfrastruktur gehört.
Leitsätze (LG Dortmund, 17 S 135/24)
- 1.Weder eine Garage noch ein Carport dienen dem Laden von elektrischen Fahrzeugen. Sie sind nicht notwendig, um eine Lademöglichkeit sinnvoll zu nutzen.
- 2.Eine Photovoltaikanlage gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Sie dient der Energieerzeugung, die nicht privilegiert ist.
- 3.Die Eigentümer können bei der Schaffung privilegierter Lademöglichkeiten im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die Durchführung entscheiden.
- 4.Die Errichtung einer Garage oder eines Carports stellt regelmäßig eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage dar.
Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümerin begehrte die Gestattung, auf ihrem Sondernutzungsstellplatz eine Fertiggarage oder einen Carport nebst Photovoltaikanlage auf dem Dach zu errichten, um damit eine Ladestation für ihr Elektrofahrzeug zu betreiben. Die Eigentümergemeinschaft lehnte dies ab. Das Landgericht Dortmund wies die Klage ab.
Bedeutung für die Praxis: Das Urteil zieht eine klare Grenze: Die Privilegierung nach § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG erfasst die Ladestation selbst und die dafür erforderliche Leitungsinfrastruktur – nicht jedoch bauliche Hüllkonstruktionen wie Garagen oder Carports. Ebenso wenig ist eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung für die Ladestation privilegiert, da diese der Energieerzeugung dient, die § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht erfasst. Energie kann alternativ über den Hausanschluss bezogen werden.
Ermessen der Gemeinschaft beim „Wie“: Selbst wenn die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG vorliegen würden, besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Ausführungsform. Die Eigentümergemeinschaft kann im Rahmen ihres Durchführungsermessens auch eine andere Lademöglichkeit gestatten oder in eigener Regie schaffen. Sie ist dabei nicht auf die für den Antragsteller günstigste und einfachste Lösung beschränkt.
Praxishinweis
Wer eine Ladestation für ein Elektrofahrzeug installieren möchte, hat einen Anspruch auf die Ladestation und die notwendige Leitungsführung – nicht aber auf eine Garage, einen Carport oder eine Photovoltaikanlage zur Eigenstromerzeugung. Diese müssen über den allgemeinen Beschlussweg nach § 20 Abs. 1 WEG beantragt werden.
Einbruchsschutz: Sicherheitsmaßnahmen für die Wohnanlage
Maßnahmen zum Einbruchsschutz nach § 20 Absatz 2 Nummer 3 WEG dienen der Verbesserung der Sicherheit der Wohnanlage und dem Schutz vor Einbrüchen. Diese Privilegierung trägt dem berechtigten Sicherheitsbedürfnis der Bewohner Rechnung.
Typische Einbruchsschutzmaßnahmen umfassen die Installation von Alarmanlagen, den Einbau von Sicherheitsfenstern und -türen, die Nachrüstung von Schließanlagen oder die Installation von Überwachungskameras in den Gemeinschaftsbereichen.
Bei der Installation von Überwachungskameras müssen die datenschutzrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Die Kameras dürfen nur die Gemeinschaftsbereiche erfassen und nicht in die Privatsphäre der Bewohner eingreifen.
Telekommunikation: Anschluss an Hochgeschwindigkeitsnetze
Die Privilegierung von Maßnahmen zum Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität nach § 20 Absatz 2 Nummer 4 WEG trägt den Anforderungen der Digitalisierung Rechnung und ermöglicht es Wohnungseigentümern, ihre Wohnungen mit modernen Internetanschlüssen auszustatten.
Der Begriff "Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität" wird im Gesetz technisch definiert. Es muss sich entweder um ein Netz handeln, das komplett aus Glasfaserkomponenten besteht, oder um ein Netz, das eine ähnliche Netzleistung bieten kann.
Steckersolargeräte: Stromerzeugung auf dem Balkon
Die Privilegierung von Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte nach § 20 Absatz 2 Nummer 5 WEG ist die jüngste Ergänzung des Katalogs privilegierter Maßnahmen. Diese Regelung trägt den Anforderungen des Klimaschutzes und der Energiewende Rechnung.
Steckersolargeräte, auch als Balkonkraftwerke bezeichnet, sind kleine Photovoltaikanlagen, die direkt an eine Steckdose angeschlossen werden können. Sie ermöglichen es Wohnungseigentümern, selbst Strom zu erzeugen und damit einen Beitrag zur Energiewende zu leisten.
Die Installation von Steckersolargeräten ist vergleichsweise einfach und kostengünstig. Die Geräte werden typischerweise an Balkonen, Terrassen oder Fassaden angebracht und können ohne aufwendige bauliche Maßnahmen installiert werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
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