Die Bedeutung des § 20 WEG kann nicht hoch genug eingeschätzt werden, da er die rechtliche Grundlage für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen schafft, die in der heutigen Zeit unverzichtbar geworden sind. Von der Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge über die Nachrüstung von Aufzügen bis hin zur Anbringung von Steckersolargeräten – das Gesetz ermöglicht es Wohnungseigentümern, ihre Wohnanlagen zeitgemäß zu gestalten.
Inhaltsverzeichnis
Was sind privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 WEG?
Der Begriff der privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Absatz 2 WEG bezeichnet Maßnahmen, die im besonderen Allgemeininteresse stehen und daher rechtlich bevorzugt behandelt werden. Im Gegensatz zu herkömmlichen baulichen Veränderungen, die der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen, haben einzelne Wohnungseigentümer bei privilegierten Maßnahmen einen gesetzlichen Anspruch auf deren Durchführung.
Diese rechtliche Privilegierung basiert auf der Erkenntnis des Gesetzgebers, dass bestimmte bauliche Maßnahmen nicht nur im Interesse einzelner Eigentümer liegen, sondern gesamtgesellschaftliche Ziele verfolgen. Die WEG-Reform 2020 hat dabei fünf konkrete Bereiche definiert, in denen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderungen geltend machen können.
Wichtig zu wissen
Der Anspruch auf privilegierte bauliche Veränderungen bezieht sich ausschließlich auf das "Ob" einer Maßnahme. Die konkrete Ausgestaltung und das "Wie" der Durchführung liegt im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine wesentliche Voraussetzung für den Anspruch auf privilegierte Maßnahmen ist deren Angemessenheit. Eine bauliche Veränderung gilt als angemessen, wenn ihre negativen Folgen bei wertender Betrachtung nicht außer Verhältnis zu dem mit ihr verfolgten Zweck stehen.
Die Kosten für privilegierte bauliche Veränderungen trägt grundsätzlich derjenige Wohnungseigentümer, der die Maßnahme verlangt. Wird der Anspruch von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt, kann der betroffene Wohnungseigentümer diesen gerichtlich durch eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen.
Die fünf Kategorien privilegierter Maßnahmen im Detail
Das Wohnungseigentumsgesetz definiert in § 20 Absatz 2 Satz 1 WEG einen abschließenden Katalog von fünf privilegierten Maßnahmen. Dieser Katalog ist bewusst restriktiv gestaltet, um sicherzustellen, dass nur solche baulichen Veränderungen privilegiert werden, die tatsächlich im besonderen Allgemeininteresse stehen.
1. Barrierereduzierung
Maßnahmen zur Erleichterung der Nutzung für Menschen mit Behinderungen (Aufzüge, Rampen, Treppenlifte)
2. Elektromobilität
Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge (Wallboxen, Ladesäulen)
3. Einbruchsschutz
Sicherheitsmaßnahmen wie Alarmanlagen, Sicherheitstüren, Überwachungskameras
4. Glasfaseranschluss
Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität
5. Steckersolargeräte
Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Balkonkraftwerke und Steckersolargeräte
Barrierereduzierung: Anspruch auf barrierefreie Umgestaltung
Die Barrierereduzierung nach § 20 Absatz 2 Nummer 1 WEG stellt eine der gesellschaftlich wichtigsten privilegierten Maßnahmen dar. Der Zweck dieser Regelung liegt darin, die Nutzung der Wohnanlage für Menschen mit Behinderungen zu erleichtern und damit einen Beitrag zur Inklusion und Teilhabe zu leisten.
Typische Maßnahmen zur Barrierereduzierung umfassen den Einbau von Aufzügen, die Installation von Rampen, Türverbreiterungen oder die Nachrüstung von Handläufen. Auch der Einbau von Treppenliften oder die Anpassung von Eingangsbereichen können unter diese Kategorie fallen.
Besonderheit
Der Anspruch auf Barrierereduzierung besteht auch dann, wenn der Wohnungseigentümer selbst nicht auf die Barrierereduzierung angewiesen ist. Diese Regelung unterstreicht den präventiven Charakter der Vorschrift.
Elektromobilität: Ladestation für Elektrofahrzeuge
Die Privilegierung von Maßnahmen zur Elektromobilität nach § 20 Absatz 2 Nummer 2 WEG trägt den Anforderungen des Klimaschutzes und der Verkehrswende Rechnung. Diese Regelung ermöglicht es Wohnungseigentümern, Ladestationen für elektrisch betriebene Fahrzeuge zu installieren.
Der Begriff der "elektrisch betriebenen Fahrzeuge" wird dabei weit ausgelegt und umfasst reine Batterieelektrofahrzeuge, von außen aufladbare Hybridelektrofahrzeuge, Brennstoffzellenfahrzeuge sowie Elektrokleinstfahrzeuge wie E-Scooter.
Die praktische Umsetzung erfordert oft umfangreiche technische Vorbereitungen. Neben der eigentlichen Installation der Ladestation müssen häufig auch die elektrischen Anlagen der Wohnanlage angepasst werden.
Einbruchsschutz: Sicherheitsmaßnahmen für die Wohnanlage
Maßnahmen zum Einbruchsschutz nach § 20 Absatz 2 Nummer 3 WEG dienen der Verbesserung der Sicherheit der Wohnanlage und dem Schutz vor Einbrüchen. Diese Privilegierung trägt dem berechtigten Sicherheitsbedürfnis der Bewohner Rechnung.
Typische Einbruchsschutzmaßnahmen umfassen die Installation von Alarmanlagen, den Einbau von Sicherheitsfenstern und -türen, die Nachrüstung von Schließanlagen oder die Installation von Überwachungskameras in den Gemeinschaftsbereichen.
Bei der Installation von Überwachungskameras müssen die datenschutzrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Die Kameras dürfen nur die Gemeinschaftsbereiche erfassen und nicht in die Privatsphäre der Bewohner eingreifen.
Telekommunikation: Anschluss an Hochgeschwindigkeitsnetze
Die Privilegierung von Maßnahmen zum Anschluss an Telekommunikationsnetze mit sehr hoher Kapazität nach § 20 Absatz 2 Nummer 4 WEG trägt den Anforderungen der Digitalisierung Rechnung und ermöglicht es Wohnungseigentümern, ihre Wohnungen mit modernen Internetanschlüssen auszustatten.
Der Begriff "Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität" wird im Gesetz technisch definiert. Es muss sich entweder um ein Netz handeln, das komplett aus Glasfaserkomponenten besteht, oder um ein Netz, das eine ähnliche Netzleistung bieten kann.
Steckersolargeräte: Stromerzeugung auf dem Balkon
Die Privilegierung von Maßnahmen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte nach § 20 Absatz 2 Nummer 5 WEG ist die jüngste Ergänzung des Katalogs privilegierter Maßnahmen. Diese Regelung trägt den Anforderungen des Klimaschutzes und der Energiewende Rechnung.
Steckersolargeräte, auch als Balkonkraftwerke bezeichnet, sind kleine Photovoltaikanlagen, die direkt an eine Steckdose angeschlossen werden können. Sie ermöglichen es Wohnungseigentümern, selbst Strom zu erzeugen und damit einen Beitrag zur Energiewende zu leisten.
Die Installation von Steckersolargeräten ist vergleichsweise einfach und kostengünstig. Die Geräte werden typischerweise an Balkonen, Terrassen oder Fassaden angebracht und können ohne aufwendige bauliche Maßnahmen installiert werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
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