OLG Schleswig: Verjährung bei arglistig verschwiegenen Mängeln
Warum ein Immobilienkäufer trotz arglistig verschwiegener fehlender Baugenehmigung seinen Schadensersatzanspruch von 150.000 € verlor
Aktenzeichen
7 U 25/25
Gericht
OLG Schleswig
Datum
22.07.2025
Streitwert
150.000 €
Ergebnis
Klage abgewiesen
Bedeutung
Verjährungsfalle bestätigt
Verlust
150.000 € + 90.000 € Ausbau
Der Fall im Überblick
Die Ausgangssituation
Ein Käufer erwarb 2011 ein Einfamilienhaus mit Nebengebäude in Schleswig-Holstein für 209.000 Euro. Im Maklerexposé wurde das Nebengebäude als ausbaufähige Einliegerwohnung beschrieben: „Alle Anschlüsse vorhanden".
Das Problem
Das Nebengebäude war ein „Behelfsheim" aus der Nachkriegszeit ohne Baugenehmigung zur Wohnnutzung. Die lichte Höhe betrug nur ca. 1,80 m. Die Wohnnutzung war lediglich geduldet worden – eine Genehmigung existierte nie.
Die Investition
Zwischen 2019 und 2021 investierte der Käufer 90.000 Euro in den Ausbau des Nebengebäudes für eine Einliegerwohnung. Erst beim Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung erfuhr er 2021 vom Bauamt: Wohnnutzung nicht genehmigungsfähig.
Die Forderung
Der Käufer verklagte die Erbin der Verkäuferin 2023 auf 150.000 Euro Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel. Er berief sich auf § 438 Abs. 3 BGB – die verlängerte Verjährung bei Arglist.
Der Verfahrensweg
Vom Immobilienkauf bis zur Klageabweisung
August 2011
Immobilienkauf
Käufer erwirbt Grundstück mit Nebengebäude für 209.000 €
2011-2019
Nutzung ohne Probleme
Käufer nutzt das Grundstück – Mangel bleibt unentdeckt
2019-2021
Ausbau des Nebengebäudes
Investition von 90.000 € für Einliegerwohnung
Ende 2021
Mangel entdeckt
Bauamt teilt mit: Wohnnutzung nicht genehmigungsfähig
August 2021
Verjährung eingetreten
10-jährige Höchstfrist ab Kaufvertrag abgelaufen
Dezember 2023
Klageerhebung
Käufer verklagt Erbin auf 150.000 € Schadensersatz
2024
LG Lübeck
Klage abgewiesen – Verjährung eingetreten
22.07.2025
OLG Schleswig
Berufung zurückgewiesen – Verjährung bestätigt
Die Kernaussagen des OLG Schleswig
Wichtige Entscheidung zur Verjährung bei arglistig verschwiegenen Mängeln
10-Jahres-Höchstfrist gilt immer
Auch bei arglistigem Verschweigen eines Mangels gilt die absolute Verjährungshöchstfrist von 10 Jahren nach § 199 Abs. 3 BGB – unabhängig von der Kenntnis des Käufers.
Folgeschäden zählen nicht separat
Spätere Investitionen (hier: 90.000 € Ausbaukosten) sind nur Folgeschäden des ursprünglichen Mangels und begründen keine neue Verjährungsfrist.
Schaden entsteht bei Vertragsschluss
Der erste Vermögensschaden tritt bereits mit dem Kaufvertrag ein, wenn das Grundstück wegen des Mangels einen geringeren Verkehrswert hat.
Arglist ändert nichts an Höchstfrist
Ob Arglist oder Verletzung vorvertraglicher Pflichten vorlag, ist für die Verjährungshöchstfrist unerheblich – sie läuft ab Vertragsschluss.
Rechtliche Analyse
Verjährungsregelung bei Arglist (§ 438 Abs. 3 BGB)
Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels gilt nicht die zweijährige Gewährleistungsverjährung des Kaufrechts, sondern die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Diese beginnt mit Kenntnis des Mangels. Allerdings ist auch diese Frist durch die absolute Höchstfrist von 10 Jahren nach § 199 Abs. 3 BGB begrenzt.
Fristberechnung im konkreten Fall
Der Kaufvertrag wurde im August 2011 geschlossen. Die 10-jährige Höchstfrist endete damit im August 2021. Die Klage wurde erst im Dezember 2023 eingereicht – also mehr als zwei Jahre nach Fristablauf. Dass der Käufer erst Ende 2021 vom Mangel erfuhr, ist für die Höchstfrist irrelevant.
Keine neue Frist durch Folgeschäden
Der Käufer argumentierte, die 90.000 € Ausbaukosten seien ein neuer Schaden mit eigener Verjährungsfrist. Das OLG Schleswig wies dies zurück: Die Investitionen sind lediglich Folgeschäden des ursprünglichen Mangels (fehlende Baugenehmigung). Der erste Vermögensschaden entstand bereits mit dem Kaufvertrag.
Handlungsempfehlungen
Was Käufer und Verkäufer aus diesem Urteil lernen können
Für Käufer
- Vor dem Kauf: Baugenehmigungen aller Gebäude durch Fachanwalt oder Architekten prüfen lassen
- Im Kaufvertrag: Ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen für Nebengebäude festhalten
- Bei Zweifeln: Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt stellen
- Nach dem Kauf: Mängel sofort dokumentieren und zeitnah rechtlich prüfen lassen
Für Verkäufer
- Offenlegungspflicht: Alle bekannten Mängel und fehlenden Genehmigungen offenlegen
- Exposé-Texte: Angaben des Maklers vor Veröffentlichung auf Richtigkeit prüfen
- Dokumentation: Bauunterlagen und Genehmigungen vollständig übergeben
- Haftungsrisiko: Arglist kann auch nach 10 Jahren noch strafrechtliche Folgen haben
Häufige Fragen
Antworten zu Verjährung bei arglistig verschwiegenen Mängeln
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