Wichtiger Hinweis
Verbraucherschützer warnen: Der Immobilien-Teilverkauf ist mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen und rechtlichen Tücken verbunden. Eine gründliche Prüfung und unabhängige rechtliche Beratung sind vor Vertragsschluss unverzichtbar.
1. Einleitung
Der Immobilien-Teilverkauf hat sich in Deutschland in den letzten Jahren als neuartiges Modell etabliert, insbesondere für ältere Immobilieneigentümer, die Liquidität benötigen, aber in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten. Bei diesem Modell verkauft der Eigentümer einen Anteil (oft 10–50%) seiner Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen und erhält dafür einen Einmalbetrag ausgezahlt.
Im Gegenzug darf er die Immobilie weiterhin allein nutzen, meist gesichert durch ein Nießbrauch- oder Wohnrecht. Die Werbeversprechen der Anbieter klingen verlockend („Wohnen wie immer – leben wie neu"), doch Eigentümer sollten die komplexen Verträge und Risiken genau kennen.
Im Folgenden bieten wir eine umfassende Markt- und Rechtsanalyse dieses Modells aus Eigentümersicht – von der Marktentwicklung und typischen Vertragskonditionen bis hin zur rechtlichen Einordnung, aktuellen Rechtsprechung sowie der Kritik von Verbraucherschützern.
2. Marktentwicklung und wirtschaftliche Aspekte des Teilverkaufs
2.1 Wachsender Nischenmarkt
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein junges Modell – erstmals um 2018 von der Firma Wertfaktor angeboten – hat jedoch rasch an Bedeutung gewonnen. Bis März 2023 hielten Teilverkauf-Anbieter bereits mehrere tausend Immobilienanteile im hohen Millionenbereich; das entspricht einem durchschnittlichen Anteil von etwa 45% je Immobilie.
Allein im Jahr 2022 wurden mehrere tausend Teilverkäufe abgeschlossen; für 2023 wurde ein weiteres Wachstum in zweistelliger Prozentzahl prognostiziert. Trotz dieser Zuwächse bleibt der Teilverkauf gemessen am Gesamtimmobilienmarkt eine Nische, die allerdings durch intensive Werbung rasant wächst.
Zahlreiche neue Anbieter drängen in den Markt, der inzwischen durch eine zweistellige Zahl spezialisierter Firmen geprägt ist. Beispiele sind unter anderem Wertfaktor, Engel & Völkers LiquidHome, Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital und weitere. Ihr Hauptzielpublikum sind ältere Hauseigentümer (oft Rentner), die weder einen klassischen Kredit mehr erhalten können noch ihr Haus vollständig verkaufen möchten.
2.2 Geschäftsmodell und Liquiditätsgewinn
Im Kern bietet ein Teilverkauf Eigentümern die Möglichkeit, bis zu 50% des Hauswerts in Bargeld umzuwandeln, ohne ausziehen zu müssen. Der Ablauf: Ein vereidigter Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, auf dessen Basis der Teilkaufpreis festgelegt wird. Üblich sind Mindestverkaufssummen (zum Beispiel 100.000 €), sodass kleinere Immobilien oft nicht in Frage kommen.
Der Eigentümer erhält den vereinbarten Anteil des Verkehrswerts als Sofortauszahlung, bleibt aber zunächst wirtschaftlich so gestellt, als gehöre ihm die Immobilie weiterhin allein – mit wichtigen Einschränkungen, auf die noch einzugehen ist.
Wichtig: Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass der ausgezahlte Betrag nicht dem vollen Wertanteil entspricht, den sie abgeben: Teilkauf-Firmen kalkulieren Abschläge ein, um ihre Kosten und Gewinne abzusichern. Im Ergebnis erhalten Verkäufer für den übertragenen Anteil weniger, als dieser bei einem freien Verkauf wert wäre.
2.3 Laufende Zahlungen – das Nutzungsentgelt
Das auffälligste Merkmal dieses Modells ist das monatliche Nutzungsentgelt. Da der Eigentümer trotz Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnt, zahlt er dem Teilkäufer eine Art Miete bzw. Zins für die Nutzung des verkauften Anteils. Diese Gebühr beläuft sich branchenweit auf rund 4,9% bis 6% des ausgezahlten Betrags pro Jahr.
Rechenbeispiel: Verkauft man 100.000 €, können monatlich etwa 410–500 € Nutzungsentgelt anfallen. Über eine anfängliche Festschreibungsperiode von etwa 10 Jahren können sich so 50 bis über 70% der ausgezahlten Summe erneut als Nutzungsentgelte ansammeln.
Oft wird der Satz für eine feste Laufzeit (zum Beispiel 10 Jahre) garantiert und danach an die Marktzinsen oder den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen Zinsen oder die Inflation stark, droht eine erhebliche Erhöhung des Entgelts – Verbraucherzentralen berichten von Fällen, in denen sich die monatliche Zahlung binnen eines Jahres von 340 € auf 500 € erhöhte.
Warnung: Ist der Teilverkaufserlös von vornherein nötig, um das Nutzungsentgelt zu bezahlen, raten Experten dringend von diesem Modell ab. In solchen Fällen würde man sein Haus im Grunde „scheibchenweise verzehren", was wirtschaftlich äußerst nachteilig ist.
2.4 Übliche Vertragskonditionen im Überblick
| Vertragsaspekt | Übliche Ausgestaltung beim Teilverkauf |
|---|---|
| Verkaufter Anteil | 10% bis max. 50% der Immobilie (häufig Mindestwert ca. 100.000 €) |
| Auszahlung | Einmaliger Teilkaufpreis auf Basis eines Verkehrswert-Gutachtens (Abschläge üblich) |
| Nutzungsrecht | Lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, grundbuchlich gesichert |
| Nutzungsentgelt | Rund 5% p.a. des Teilkaufpreises (4,9–6,0%). Feste Verzinsung zunächst, später Anpassung möglich. |
| Instandhaltung | Vollständig vom Verkäufer zu tragen, inkl. Grundsteuer, Reparaturen, Versicherungen |
| Gesamtverkauf | Mit Zustimmung beider Miteigentümer. Zusätzliche Gebühren (3–6%) und Mindesterlösklauseln (110–117%) |
| Rückkauf | Möglich, aber mit hohen Kosten (aktueller Marktwert + Gebührenaufschlag) |
| Tod des Eigentümers | Nießbrauch erlischt. Erben treten ohne Wohnrecht in Vertrag ein. |
2.5 Wirtschaftliche Abwägung
Für Eigentümer bedeutet dies, dass ein Teilverkauf keine Einbahnstraße ist, sondern ein komplexes Finanzierungskonstrukt mit langfristigen Pflichten. Zwar erhält man schnell Kapital und kann im Haus wohnen bleiben, jedoch erwirbt man dies durch hohe laufende Kosten und die Abgabe erheblicher zukünftiger Vermögenswerte.
Vergleich: Bei einem Immobilienkredit zu 3% Zins würde man für 100.000 € Darlehen jährlich 3.000 € Zinsen zahlen – beim Teilverkauf hingegen etwa 5.000 € Nutzungsentgelt plus spätere Gebühren.
Dennoch wählen manche Senioren den Teilverkauf, weil Banken in der Praxis älteren Kunden oft ungern Kredite gewähren oder weil sie schuldenfrei bleiben wollen. Die Marktentwicklung zeigt zwar wachsende Anbieterzahl und Professionalisierung, doch wirtschaftlich sollten Teilverkäufe nur mit größter Vorsicht und nach sorgfältigem Vergleich mit Alternativen in Betracht gezogen werden.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen
3.1 Miteigentum und Nießbrauch
Juristisch vollzieht sich ein Teilverkauf durch eine Übertragung von Miteigentum an der Immobilie. Der Verkäufer wird zum Miteigentümer, während der Käufer – in der Regel ein spezialisiertes Unternehmen – den erworbenen Anteil erhält. Dieses Miteigentum wird im Grundbuch eingetragen.
Um das Wohnrecht des bisherigen Alleineigentümers zu sichern, wird üblicherweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder ein vergleichbares Wohnrecht vereinbart. Der Nießbrauch verleiht dem ehemaligen Alleineigentümer das Recht, die Immobilie weiterhin allein zu nutzen und sämtliche Erträge daraus zu ziehen.
Durch den Nießbrauch ist der Teilkäufer von der Nutzung ausgeschlossen – er besitzt zwar einen Miteigentumsanteil, kann diesen aber bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht selbst nutzen oder vermieten.
3.2 Grundbucheintragungen und Rangfolge
Die vertraglich gesicherten Rechte werden durch notarielle Beurkundung fixiert. Im Grundbuch erscheint der Teilkäufer als Miteigentümer. Gleichzeitig wird das zugunsten des Verkäufers vereinbarte Nießbrauch- oder Wohnrecht ebenfalls im Grundbuch eingetragen.
In der Praxis werden Teilverkauf-Modelle jedoch überwiegend nur bei lastenfreien Immobilien angeboten – oftmals verlangen Anbieter, dass mit dem Teilkaufpreis vorhandene Kredite abgelöst werden, sodass das Objekt schuldenfrei gestellt ist.
3.3 Verbraucherverträge und Widerruf
Obwohl Immobilieneigentümer in der Rolle des Verbrauchers agieren, greift das Verbraucherschutzrecht im Falle des Teilverkaufs nur eingeschränkt. Der Teilverkauf wird als notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag abgewickelt, sodass ein Widerrufsrecht nach den üblichen Bestimmungen des Verbraucherrechts in der Regel nicht besteht.
Es wird diskutiert, ob der Teilverkauf aufgrund seiner Ausgestaltung nicht vielmehr als Kreditvertrag zu bewerten sei – was strengere Informations- und Transparenzpflichten zur Folge hätte. Bislang ist diese Frage rechtlich noch nicht abschließend geklärt.
3.4 Einordnung als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag?
Entgegen der bislang vorherrschenden Ansicht wird auch vertreten, dass der Teilverkauf dem strengen Regelungsregime des Verbraucherdarlehensrechts unterstellt werden müsste. Somit würde auch ein Widerrufsrecht bestehen. Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings soweit bekannt noch nicht.
Entscheidend ist dabei, dass der Verkäufer nicht endgültig über die ausgezahlte Summe verfügt, sondern – entgegen der üblichen Kaufpraxis – verpflichtet ist, diese bei einem späteren Verkauf der Immobilie zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungsverpflichtung erfolgt häufig in Form eines „Mindestrückflusses", der einen bestimmten Prozentsatz über dem ursprünglichen Teilkaufpreis garantiert.
3.5 Umgehungsvorgänge und teleologische Reduktion
Ein weiterer zentraler Punkt der juristischen Diskussion ist, inwieweit der Teilverkauf als Umgehung der gesetzlichen Vorgaben – insbesondere der Kreditwürdigkeitsprüfung – zu werten ist. Die Konstruktion des Modells zielt darauf ab, die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit, die bei einem klassischen, grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen gelten, zu reduzieren.
Diese teleologische Reduktion zielt darauf ab, den Schutz des Verbrauchers in einer Weise anzupassen, die dessen tatsächliche finanzielle Belastung widerspiegelt – insbesondere, da der Verkäufer während der Nutzung der Immobilie fortlaufend Zinsen oder Nutzungsentgelte entrichten muss.
3.6 Folgen der verbraucherdarlehensrechtlichen Einordnung
Die Einordnung des Teilverkaufs als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag hätte weitreichende Folgen. Zum einen unterläge das Modell den umfangreichen Informationspflichten und Transparenzvorgaben des Verbraucherdarlehensrechts. Zum anderen würde deutlich, dass das Modell nicht als Ausweg aus den strengen Regelungen der Kreditwürdigkeitsprüfung genutzt werden kann.
Zusammengefasst zeigt sich, dass der Teilverkauf von Immobilien rechtlich ein hybrides Konstrukt darstellt, das Elemente eines Immobilienverkaufs und eines Verbraucherdarlehensvertrags in sich vereint.
3.7 Vertragsinhalte und -gestaltung
Ein typischer Teilverkaufsvertrag setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: dem eigentlichen Kaufvertrag über den Miteigentumsanteil, der Bestellung des Nießbrauchs- oder Wohnrechts, Vereinbarungen zum Nutzungsentgelt (einschließlich Anpassungsklauseln), Regelungen zur Instandhaltung und weitere Bestimmungen zum späteren Gesamtverkauf oder einer möglichen Rückabwicklung.
Häufig werden im Vertrag auch Vorkaufsrechte, Modalitäten des Verkaufs und garantierte Mindesterlöse zugunsten des Teilkäufers festgelegt. Diese Regelungen verlagern das Marktrisiko in erheblichem Maße auf den Verkäufer.
4. Aktuelle Rechtsprechung zum Immobilien-Teilverkauf
Da der Teilverkauf erst seit wenigen Jahren verbreitet ist, gibt es bislang wenig höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zu diesem Modell. Einige relevante Gerichtsentscheidungen zeichnen sich jedoch bereits ab:
4.1 BGH zur Kündigung des Nießbrauchs bei Zahlungsverzug
Eine zentrale Frage ist, was passiert, wenn der Verkäufer (Nießbraucher) das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht mehr zahlt. In einem entsprechenden Fall entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Nießbrauchsrecht nicht ohne Weiteres kündbar ist.
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen – etwa im Fall von anhaltendem Zahlungsverzug – kann das Vertragsverhältnis außerordentlich gekündigt und das Nießbrauchrecht aufgehoben werden.
Konsequenz: Zahlt der ehemalige Eigentümer das Nutzungsentgelt nicht, riskiert er den Verlust seines Nießbrauchrechts, was im Extremfall den Verlust des Wohnrechts und sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie zur Folge haben kann.
4.2 LG Hamburg zu irreführender Werbung
Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass bestimmte Werbeaussagen von Teilverkauf-Anbietern unzulässig sind. Ein Anbieter hatte suggeriert, dass die Entscheidungshoheit über bauliche Maßnahmen beim Verkäufer verbleibe, während in Wirklichkeit vertragliche Regelungen dem Unternehmen ein Vetorecht einräumten.
Das Gericht befand, dass diese irreführenden Aussagen Verbrauchern ein falsches Bild der tatsächlichen Rechte vermitteln. Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit, dass Anbieter klar und vollständig über alle Vertragsfolgen informieren müssen.
4.3 Weitere anhängige Verfahren
Neben diesen Entscheidungen gibt es auch laufende Verfahren und Sammelklagen, in denen Verbraucher versuchen, unklare oder als benachteiligend empfundene Vertragsklauseln gerichtlich überprüfen zu lassen. Diese Entwicklungen zeigen, dass die Rechtslage zum Teilverkauf weiterhin im Fluss ist und von Gerichten sowie Regulierungsbehörden genauer beobachtet wird.
5. Verbraucherschützer-Sicht: Risiken für Eigentümer
Verbraucherschutzverbände und Experten stehen dem Immobilien-Teilverkauf sehr kritisch gegenüber. Aus Sicht von Immobilieneigentümern sollten insbesondere die folgenden Risiken und Nachteile beachtet werden:
5.1 Hohe laufende Kosten
Das monatliche Nutzungsentgelt von rund 5% pro Jahr ist teurer als ein Hypothekendarlehen. Über die Jahre summiert sich dieses Entgelt zu einem erheblichen Anteil des ursprünglich ausgezahlten Betrags. Verbraucherzentralen sehen hier eine Kostenfalle.
5.2 Weitere finanzielle Verpflichtungen
Trotz des Teilverkaufs verbleiben Instandhaltungs- und Nebenkosten vollständig beim Verkäufer. Der Eigentümer trägt die doppelten Kosten: Nutzungsentgelt und sämtliche laufende Kosten der Immobilie.
5.3 Risiko bei späterem Gesamtverkauf
Mindesterlösklauseln garantieren dem Teilkäufer einen bestimmten Prozentsatz über dem ursprünglichen Kaufpreis. Das gesamte Wertminderungsrisiko geht auf den Verkäufer über.
5.4 Verlust von Entscheidungsfreiheit
Als Miteigentümer besitzt das Unternehmen ein Mitspracherecht bei wesentlichen baulichen Veränderungen. Selbst grundlegende Umbauten bedürfen der Zustimmung des Teilkäufers.
5.5 Vertragskomplexität und Intransparenz
Teilverkaufsverträge sind sehr umfangreich und komplex. Wichtige Kostenfaktoren und mögliche negative Konsequenzen werden in Werbematerialien häufig verharmlost oder unvollständig dargestellt.
5.6 Alternative Lösungen oft vorteilhafter
Traditionelle Finanzierungsmethoden wie Bankkredit, Verkauf mit Wohnrecht oder Leibrente sind häufig günstiger und transparenter. Ein Vergleich der verschiedenen Modelle ist empfehlenswert.
6. Fazit für Immobilieneigentümer und Handlungsempfehlung
Der Immobilien-Teilverkauf kann in Einzelfällen eine maßgeschneiderte Lösung sein, insbesondere wenn dringend Kapital benötigt wird und alternative Finanzierungswege versperrt sind. Er ermöglicht, Liquidität zu erhalten, ohne aus dem geliebten Zuhause ausziehen zu müssen.
Allerdings zeigt die obige Analyse deutlich, dass dieses Modell mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen und rechtlichen Tücken verbunden ist. Eigentümer tragen ein hohes Kosten- und Verlustrisiko, während die Teilkauf-Unternehmen ihren Einsatz durch vertragliche Klauseln absichern.
Unsere Empfehlung:
- 1.Gründliche Prüfung und unabhängige Beratung sind unverzichtbar.
- 2.Vor Unterzeichnung stets einen Vergleich mit alternativen Finanzierungsmodellen durchführen.
- 3.Den langfristigen finanziellen Effekt genau kalkulieren.
- 4.Angebote verschiedener Anbieter im Detail vergleichen.
- 5.Jeden Vertragsbestandteil von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen.