Der Maklervertrag beim Immobilienkauf ist ein komplexes Rechtsgebiet mit vielen Fallstricken. Dieser umfassende Leitfaden erklärt das Zustandekommen des Maklervertrages, die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs, Verflechtungstatbestände und Pflichtverletzungen des Maklers.
Inhaltsverzeichnis
1. Zustandekommen und Inhalt des Maklervertrages
1.1 Abschluss des Maklervertrages
Der Maklervertrag kommt grundsätzlich formfrei zustande, kann also auch mündlich geschlossen werden. Ein Textformerfordernis für den Vermittlungsauftrag gilt lediglich für den Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern (§ 656a BGB).
Textformerfordernis
Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag in Textform (E-Mail, Fax, Brief) geschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam.
Ein Maklervertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Dabei kann es genügen, wenn der Interessent Leistungen des Maklers entgegennimmt und gleichzeitig weiß, dass der Makler Provision verlangt. Konkret kann die Inanspruchnahme eines 360-Grad-Rundgangs auf der Webseite des Maklers ausreichen (OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 6.7.2022 – 13 U 84/21).
1.2 Gegenstand und Inhalt des Maklervertrages
Der Maklervertrag hat typischerweise eine Nachweis- und Vermittlungsleistung zum Gegenstand, wobei der Maklerkunde in seinem Entschluss zum Vertragsabschluss frei bleibt und die Vergütungspflicht erfolgsabhängig gestaltet ist.
1.3 Alleinauftrag des Maklers
Beim Makler-Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet und der Maklerkunde kann nicht einseitig vom Vertrag Abstand nehmen. Häufig werden Verweisungsklauseln vereinbart, wonach der Maklerkunde sämtliche Interessenten an den Makler weiterzuleiten hat.
Achtung: Unbefristeter Alleinauftrag
Der Alleinauftrag darf nicht unbefristet vereinbart werden, dann ist dieser sittenwidrig und unwirksam.
1.4 Widerruf des Maklervertrages
Wenn der Maklervertrag im Rahmen eines Fernabsatzgeschäfts (per E-Mail, Telefon, WhatsApp etc.) zustande kommt, steht dem Kunden (wenn er Verbraucher ist) ein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB zu. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und setzt eine wirksame Belehrung voraus (BGH NJW-RR 2021, 177).
2. Voraussetzung des Provisionsanspruchs
2.1 Maklerleistung
Die Provisionspflicht entsteht nur, wenn der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungsleistungerbracht hat (§ 652 Abs. 1 BGB).
Nachweisleistung
Der Makler trägt dem Auftraggeber eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss zu. Verkäufer und Objekt müssen klar benannt werden (OLG Karlsruhe, 18.02.2022 – 15 U 54/21).
Vermittlungsleistung
Der Makler wirkt aktiv auf den Partner des Hauptvertrages und dessen Bereitschaft zum Vertragsabschluss ein. Bloße Besichtigung genügt nicht.
2.2 Zustandekommen des Hauptvertrages
Die Provision wird nur dann fällig, wenn der Hauptvertrag mit dem Dritten auch wirksam zustande kommt. Der Provisionsanspruch ist nicht gegeben, wenn der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung später anficht (BGH, NZM 2022, 110).
Rücktritt vs. Anfechtung
Der Rücktritt vom Hauptvertrag beseitigt den Provisionsanspruch nicht. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung hingegen lässt den Provisionsanspruch rückwirkend entfallen.
2.3 Kausalität zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag
Die Maklerleistung muss die Ursache des späteren Hauptvertrages sein. Es genügt, wenn die Tätigkeit des Maklers hierfür mitursächlich geworden ist.
Die Kausalität kann entfallen, wenn der Maklerkunde das Objekt bereits vorher kannte. Erforderlich ist, dass der Maklerkunde neben dem Objekt auch den Veräußerer kennt und die Tatsache dessen Veräußerungsbereitschaft (OLG Hamm, NJW-RR 2022, 271). Diese Vorkenntnis muss der Maklerkunde beweisen.
2.4 Vertrag mit einem "Dritten"
Wesentlich für den Maklervertrag ist, dass der beabsichtigte Hauptvertrag mit einem "Dritten" zustande kommt. Maklerlohn kann nicht anfallen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung nur zwei Personen an dem Geschäft beteiligt sind.
3. Verflechtungstatbestände im Maklerrecht
Die Rechtsprechung nimmt eine provisionsschädliche Verflechtung dann an, wenn ein sogenannter"institutionalisierter Interessenkonflikt" vorstellbar erscheint.
3.1 Eigengeschäft des Maklers
Kein Provisionsanspruch kann entstehen, wenn der Makler selbst Partei des Immobilienkaufvertrages ist und mit seinem Auftraggeber einen Kaufvertrag abschließt.
3.2 Echte Verflechtung zwischen Makler und Vertragspartei
Eine echte Verflechtung liegt vor, wenn der Makler mit einer der Vertragsparteien des Hauptvertrages wirtschaftlich oder personenmäßig identisch ist. Die Beurteilung erfolgt anhand einerwirtschaftlichen Betrachtung.
Kriterien für echte Verflechtung
- Makler ist Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie
- Makler ist Mitgesellschafter des Verkäufers
- Fehlende Fähigkeit zu selbständiger unabhängiger Willensbildung
3.3 Unechte Verflechtung mit der Gegenpartei
Eine unechte Verflechtung kann vorliegen, wenn der Makler mit der Gegenpartei seines Auftraggebers verflochten ist. Eine Verflechtung mit dem Auftraggeber des Maklervertrages hingegen ist im Regelfall unproblematisch (BGH WM 1976, 1334).
3.4 Fallbeispiele zum Thema Interessenkollision
Beispiel 1: Gesellschaftsrechtliche Beteiligung
Der Makler A ist mit 25 % als Gesellschafter an der A. Immobilien GmbH beteiligt und zugleich Geschäftsführer. Die GmbH verkauft eigene Immobilien.
Risiko: Durch die Beteiligung von 25 % hat der Makler mittelbar "Miteigentum" an den Grundstücken. Das OLG Oldenburg verneinte einen Provisionsanspruch bei 20 % Beteiligung (OLG Oldenburg, 14.06.1995 – 11 U 17/95).
Beispiel 2: Makler als Betreuer
Der Makler B ist mit notarieller Vorsorgevollmacht als Betreuer seiner Tante eingesetzt, diese ist jedoch noch voll geschäftsfähig. Die Tante möchte ihn mit dem Verkauf beauftragen.
Unbedenklich: Die verwandtschaftliche Beziehung mit der Auftraggeberin lässt keinen Interessenkonflikt entstehen, da der Makler die Interessen seines Auftraggebers wahren soll.
Beispiel 3: Makler als Prokurist
Der Makler C hat Prokura beim Immobilieneigentümer ohne eigene Entscheidungsbefugnisse. Er ist am Eigentümer weder direkt noch indirekt beteiligt.
Grundsätzlich unbedenklich: Keine echte Verflechtung, da der Makler weder kapitalmäßig beteiligt ist, noch auf die interne Willensbildung Einfluss nehmen kann.
4. Pflichtverletzungen des Maklers
Aufklärungspflichtverletzungen
Der Makler ist verpflichtet, seinen Kunden auf alle ihm bekannten Umstände tatsächlicher oder rechtlicher Natur hinzuweisen, die für die Entscheidung zum Vertragsabschluss von Bedeutung sein können.
Aufklärungspflichtige Umstände
- • Vermüllung einer Wohnung im Mehrfamilienhaus
- • Zweifelhafte Bonität des Hauptvertragspartners
- • Suizid des Vormieters/Voreigentümers (je nach Brutalität und medialer Aufmerksamkeit)
- • In der Immobilie begangenes Kapitalverbrechen
Folge: Der Makler kann den Provisionsanspruch verwirken (§ 654 BGB).
Beratungspflichtverletzungen
Den Makler treffen auch Beratungspflichten. So muss ein Verkäufermakler vom Vertragsabschluss abraten, wenn die Kaufpreisfinanzierung auf Seiten des Käufers nicht gesichert ist (LG Frankenthal, 7.5.2021 – 1 O 40/20).
5. Reservierungsgebühr und Reservierungsvereinbarung
In der Praxis kommen häufig Reservierungsvereinbarungen vor, bei denen der Makler das Kaufobjekt für den Kaufinteressenten reserviert. Im Gegenzug wird ein Reservierungsentgelt vereinbart.
Formerfordernis beachten
Eine Reservierungsvereinbarung unterliegt der Pflicht zur notariellen Beurkundung, wenn das Entgelt 10 % einer üblichen Maklerprovision überschreitet (LG Köln, 26.8.2021, BeckRS 2021, 32772).
Im Bereich der Wohnimmobilienvermittlung unterliegt die Reservierungsgebühr der Textform.
6. Provisionshöhe und Halbteilungsgrundsatz
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten, d.h. die Provision zwischen beiden geteilt wird (§ 656c BGB).
Halbteilungsgrundsatz
Bei Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern gilt seit 23.12.2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer tragen die Maklerprovision jeweils zur Hälfte.
Beispiel: Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. MwSt.) zahlt jede Partei 3,57 %.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein Maklervertrag auch mündlich geschlossen werden?+
Grundsätzlich ja. Der Maklervertrag kommt formfrei zustande. Eine Ausnahme gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern – hier ist Textform (E-Mail, Fax, Brief) erforderlich (§ 656a BGB).
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?+
Der Provisionsanspruch entsteht, wenn (1) der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat, (2) der Hauptvertrag wirksam zustande kommt, (3) Kausalität zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag besteht und (4) der Vertrag mit einem "Dritten" geschlossen wird.
Was ist eine provisionsschädliche Verflechtung?+
Eine provisionsschädliche Verflechtung liegt vor, wenn der Makler mit einer Vertragspartei wirtschaftlich oder personenmäßig identisch ist (z.B. Miteigentümer, Mitgesellschafter) und dadurch ein institutionalisierter Interessenkonflikt entsteht. Dann entfällt der Provisionsanspruch.
Kann ich einen online geschlossenen Maklervertrag widerrufen?+
Ja, wenn der Maklervertrag im Rahmen eines Fernabsatzgeschäfts (per E-Mail, Telefon, WhatsApp) zustande kommt und Sie Verbraucher sind, haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 355 BGB). Voraussetzung ist eine wirksame Widerrufsbelehrung.
Was ist der Halbteilungsgrundsatz?+
Seit 23.12.2020 gilt bei Wohnimmobilien und Einfamilienhäusern: Wenn sich der Makler von beiden Parteien Provision versprechen lässt, müssen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte zahlen (§ 656c BGB). Beispiel: Bei 7,14 % Gesamtprovision zahlt jede Partei 3,57 %.
Welche Aufklärungspflichten hat der Makler?+
Der Makler muss auf alle ihm bekannten Umstände hinweisen, die für die Kaufentscheidung relevant sind: Vermüllung, zweifelhafte Bonität des Vertragspartners, Suizid/Kapitalverbrechen in der Immobilie. Bei Verletzung kann der Provisionsanspruch verwirkt werden (§ 654 BGB).
Muss eine Reservierungsgebühr notariell beurkundet werden?+
Ja, wenn die Reservierungsgebühr 10 % einer üblichen Maklerprovision überschreitet, ist notarielle Beurkundung erforderlich (LG Köln, 26.8.2021). Bei Wohnimmobilien gilt mindestens Textform.
Entfällt die Provision bei Rücktritt vom Kaufvertrag?+
Nein, der Rücktritt vom Hauptvertrag beseitigt den Provisionsanspruch nicht. Anders bei Anfechtung wegen arglistiger Täuschung – dann entfällt der Provisionsanspruch rückwirkend (BGH, NZM 2022, 110).
Fragen zum Maklervertrag?
Wir beraten Sie umfassend zu allen rechtlichen Aspekten beim Maklervertrag und Provisionsanspruch. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung.
Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden • Digitaler Mandatsprozess