Asbesthaltige Dachschindeln kein Sachmangel – Notarklauseln keine AGB
OLG Hamm bestätigt: Bei Altbauten aus den 1950er-Jahren müssen Käufer mit problematischen Baustoffen rechnen. Gewährleistungsausschlüsse in Notarverträgen unterliegen nicht der AGB-Kontrolle.
Der Fall im Überblick
Kaufobjekt
Einfamilienhaus im Sauerland, Baujahr 1950er-Jahre, Kaufpreis ca. 300.000 €
Beanstandete Mängel
Eternit-Dach mit 10% Asbest, entfernte tragende Wand, Wasserschaden im Dachfirst
Vertragsklausel
Umfassender Gewährleistungsausschluss, nur bei Arglist oder Garantie aufgehoben
Forderung
30.346,42 € Sanierungskosten – in beiden Instanzen abgewiesen
Chronologie des Falls
Kaufvertrag geschlossen
Käuferin erwirbt Einfamilienhaus im Sauerland für ca. 300.000 € mit umfassendem Gewährleistungsausschluss
Mängel entdeckt
Nach Besitzübergang: Eternit-Dach mit 10% Asbest, entfernte tragende Wand ohne Statik, Wasserschaden im Dachfirst
Außergerichtliche Forderung
Käuferin fordert 30.346,42 € Sanierungskosten – Verkäufer lehnen ab
Klage vor LG Siegen
Landgericht weist Klage vollumfänglich ab: Kein Sachmangel, Gewährleistungsausschluss greift
Hinweisbeschluss OLG Hamm
22. Zivilsenat signalisiert: Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg
Berufung zurückgewiesen
OLG Hamm bestätigt LG-Urteil: Notarklauseln sind keine AGB, Asbest kein Sachmangel bei Altbau
Kernaussagen des OLG Hamm
Die wichtigsten rechtlichen Erkenntnisse aus dem Beschluss vom 3. September 2024
Kein Sachmangel bei abstraktem Risiko
Asbesthaltige Baustoffe in Altbauten aus den 1950er-Jahren stellen keinen Sachmangel dar, solange keine konkrete Gesundheitsgefahr oder behördliche Nutzungsverbote bestehen.
Notarklauseln ≠ AGB
Standardisierte Gewährleistungsausschlüsse, die vom Notar neutral eingebracht werden, unterliegen nicht der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.
Arglist erfordert Beweis
Für arglistiges Verschweigen muss der Käufer positives Wissen oder bedingten Vorsatz des Verkäufers beweisen – pauschale Behauptungen genügen nicht.
Beschaffenheitsvereinbarung nötig
Wer eine mangelfreie Immobilie erwartet, muss dies ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag festhalten.
Rechtliche Analyse
1. Sachmangel (§ 434 BGB a.F.)
Das OLG stellte klar, dass Käufer bei einem Bestandsgebäude aus den 1950er-Jahren vernünftigerweise mit dem Einsatz heute problematischer Baustoffe rechnen müssen. Ein bloß abstraktes Risiko – hier das mögliche Freisetzen von Asbestfasern bei zukünftigen Dacharbeiten – genügt nicht, um einen Sachmangel zu bejahen. Mangelhaft sei die Sache erst, wenn die Nutzung bereits aktuell konkrete Gesundheitsgefahren birgt oder behördliche Nutzungsverbote drohen.
2. AGB-Kontrolle und Rolle des Notars
Die Käuferin argumentierte, der Gewährleistungsausschluss verstoße als einseitig gestellte Vertragsklausel gegen § 309 Nr. 7 BGB. Doch das OLG Hamm stellte klar: Der Ausschluss wurde weder von der Verkäufer- noch der Käuferseite in den Vertrag eingebracht, sondern vom Notar im Rahmen seiner neutralen Vertragsgestaltungspflicht verwendet.
Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich bei solchen Klauseln nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, weil es an einem „Stellen" durch eine Partei fehlt. Damit unterliegen sie nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB.
3. Arglist (§ 444 BGB)
Für einen Arglistvorwurf reicht es nicht, dass der Verkäufer mögliche Mängel „hätte kennen können". Erforderlich ist positives Wissen oder ein zumindest bedingter Vorsatz, den Käufer im Unklaren zu lassen. Da weder ein Gutachten noch Zeugenaussagen belegten, dass die Verkäufer die Asbestproblematik kannten oder arglistig verschwiegen, blieb die Beweisaufnahme ergebnislos.
Handlungsempfehlungen
Vor Vertragsschluss technische Due-Diligence durch Bausachverständigen beauftragen
Gewünschte Eigenschaften als Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag festhalten
Bei Altbauten mit problematischen Baustoffen rechnen (Asbest, Bleileitungen)
Alle bekannten Umstände protokollieren und offenlegen
Auch „möglicherweise problematische" Punkte dokumentieren
Fragen des Käufers vollständig und ehrlich beantworten
Standardklauseln können weiterhin neutral verwendet werden
Reichweite der Haftungsbeschränkung ausführlich erläutern
Bei gesundheitsrelevanten Risiken besondere Hinweispflicht beachten
Häufig gestellte Fragen
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