Teilverkauf von Immobilien in Deutschland – Marktanalyse und rechtlicher Rahmen aus Sicht von Eigentümern
Einleitung
Der Immobilien-Teilverkauf hat sich in Deutschland in den letzten Jahren als neuartiges Modell etabliert, insbesondere für ältere Immobilieneigentümer, die Liquidität benötigen, aber in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten. Bei diesem Modell verkauft der Eigentümer einen Anteil (oft 10–50%) seiner Immobilie an ein spezialisiertes Unternehmen und erhält dafür einen Einmalbetrag ausgezahlt. Im Gegenzug darf er die Immobilie weiterhin allein nutzen, meist gesichert durch ein Nießbrauch- oder Wohnrecht. Die Werbeversprechen der Anbieter klingen verlockend („Wohnen wie immer – leben wie neu“), doch Eigentümer sollten die komplexen Verträge und Risiken genau kennen. Im Folgenden bieten wir eine umfassende Markt- und Rechtsanalyse dieses Modells aus Eigentümersicht – von der Marktentwicklung und typischen Vertragskonditionen bis hin zur rechtlichen Einordnung, aktuellen Rechtsprechung sowie der Kritik von Verbraucherschützern.
Marktentwicklung und wirtschaftliche Aspekte des Teilverkaufs
Wachsender Nischenmarkt
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein junges Modell – erstmals um 2018 von der Firma Wertfaktor angeboten – hat jedoch rasch an Bedeutung gewonnen. Bis März 2023 hielten Teilverkauf-Anbieter bereits mehrere tausend Immobilienanteile im hohen Millionenbereich; das entspricht einem durchschnittlichen Anteil von etwa 45% je Immobilie. Allein im Jahr 2022 wurden mehrere tausend Teilverkäufe abgeschlossen; für 2023 wurde ein weiteres Wachstum in zweistelliger Prozentzahl prognostiziert. Trotz dieser Zuwächse bleibt der Teilverkauf gemessen am Gesamtimmobilienmarkt eine Nische, die allerdings durch intensive Werbung rasant wächst. Zahlreiche neue Anbieter drängen in den Markt, der inzwischen durch eine zweistellige Zahl spezialisierter Firmen geprägt ist. Beispiele sind unter anderem Wertfaktor, Engel & Völkers LiquidHome, Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital und weitere. Ihr Hauptzielpublikum sind ältere Hauseigentümer (oft Rentner), die weder einen klassischen Kredit mehr erhalten können noch ihr Haus vollständig verkaufen möchten.
Geschäftsmodell und Liquiditätsgewinn
Im Kern bietet ein Teilverkauf Eigentümern die Möglichkeit, bis zu 50% des Hauswerts in Bargeld umzuwandeln, ohne ausziehen zu müssen. Der Ablauf: Ein vereidigter Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, auf dessen Basis der Teilkaufpreis festgelegt wird. Üblich sind Mindestverkaufssummen (zum Beispiel 100.000 €), sodass kleinere Immobilien oft nicht in Frage kommen. Der Eigentümer erhält den vereinbarten Anteil des Verkehrswerts als Sofortauszahlung, bleibt aber zunächst wirtschaftlich so gestellt, als gehöre ihm die Immobilie weiterhin allein – mit wichtigen Einschränkungen, auf die noch einzugehen ist. Anfallende Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer etc.) trägt zunächst meist der Teilkäufer. Häufig werben Anbieter, diese Kosten zu übernehmen; de facto werden sie aber oft indirekt vom Verkäufer mitgetragen – etwa durch einen geringeren Kaufpreis oder spätere Verrechnungen. Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass der ausgezahlte Betrag nicht dem vollen Wertanteil entspricht, den sie abgeben: Teilkauf-Firmen kalkulieren Abschläge ein, um ihre Kosten und Gewinne abzusichern. Im Ergebnis erhalten Verkäufer für den übertragenen Anteil weniger, als dieser bei einem freien Verkauf wert wäre.
Laufende Zahlungen – das Nutzungsentgelt
Das auffälligste Merkmal dieses Modells ist das monatliche Nutzungsentgelt. Da der Eigentümer trotz Verkauf weiterhin in der Immobilie wohnt, zahlt er dem Teilkäufer eine Art Miete bzw. Zins für die Nutzung des verkauften Anteils. Diese Gebühr beläuft sich branchenweit auf rund 4,9% bis 6% des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Praktisch entspricht das einem Zinssatz in dieser Höhe und stellt den größten laufenden Kostenpunkt dar. Beispiel: Verkauft man 100.000 €, können monatlich etwa 410–500 € Nutzungsentgelt anfallen. Oft wird der Satz für eine feste Laufzeit (zum Beispiel 10 Jahre) garantiert und danach an die Marktzinsen oder den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Steigen Zinsen oder die Inflation stark, droht eine erhebliche Erhöhung des Entgelts – Verbraucherzentralen berichten von Fällen, in denen sich die monatliche Zahlung binnen eines Jahres von 340 € auf 500 € erhöhte. Über eine anfängliche Festschreibungsperiode von etwa 10 Jahren können sich so 50 bis über 70% der ausgezahlten Summe erneut als Nutzungsentgelte ansammeln. Diese hohen laufenden Kosten – die bei einem normalen Kredit so nicht anfallen würden – müssen Eigentümer finanziell stemmen können. Wichtig: Ist der Teilverkaufserlös von vornherein nötig, um das Nutzungsentgelt zu bezahlen, raten Experten dringend von diesem Modell ab. In solchen Fällen würde man sein Haus im Grunde „scheibchenweise verzehren“, was wirtschaftlich äußerst nachteilig ist.
Übliche Vertragskonditionen im Überblick
Die Teilverkaufs-Angebote sind komplex und teils sehr unterschiedlich ausgestaltet. Dennoch lassen sich einige typische Eckpunkte festhalten, die in der folgenden Tabelle zusammengefasst sind:
| Vertragsaspekt | Übliche Ausgestaltung beim Teilverkauf |
|---|---|
| Verkaufter Anteil | 10% bis max. 50% der Immobilie (häufig Mindestwert ca. 100.000 €) |
| Auszahlung | Einmaliger Teilkaufpreis auf Basis eines Verkehrswert-Gutachtens (Abschläge üblich) |
| Nutzungsrecht des Verkäufers | Lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, in der Regel grundbuchlich gesichert. Weiterhin Alleinnutzung der gesamten Immobilie. |
| Monatliches Nutzungsentgelt | Rund 5% pro Jahr des Teilkaufpreises (je nach Anbieter zwischen 4,9% und 6,0%). Zahlung vergleichbar mit Miete/Zins. Feste Verzinsung zunächst, später Anpassung an Zins- oder Preisindex möglich. |
| Instandhaltungskosten | In der Regel vollständig vom Verkäufer zu tragen, auch für den verkauften Anteil. Meist werden sämtliche laufenden Kosten (Grundsteuer, Reparaturen, Versicherungen etc.) dem verbleibenden Eigentümer auferlegt. |
| Vertragslaufzeit | Oft unbefristet, aber mit fester Nutzungsentgelt-Laufzeit (zum Beispiel 10 Jahre). Danach erfolgt eine Neuverhandlung der Konditionen oder Einleitung des Gesamtverkaufs. |
| Verkauf der Gesamtimmobilie | Jederzeit mit Zustimmung beider Miteigentümer möglich. Der Teilkäufer erhält dafür oft bereits beim Teilverkauf eine unwiderrufliche Vollmacht, um den späteren Verkauf auch gegen den Widerstand des Verkäufers durchzusetzen. Beim Verkauf fallen zusätzliche Gebühren an, beispielsweise 3–6% Vermittlungs-/Bearbeitungsgebühr auf den Verkaufspreis. Viele Verträge enthalten zudem Klauseln, die einen Mindesterlös garantieren (zum Beispiel 110–117% des ursprünglichen Teilkaufpreises). Wird beim Verkauf dieser Wert nicht erzielt, muss der Verkäufer die Differenz aus seinem Anteil ausgleichen. |
| Rückkauf-Option | Theoretisch möglich, praktisch aber häufig mit hohen Kosten verbunden. Der Verkäufer müsste den aktuellen Marktwert des Anteils (ggf. mit Wertsteigerung und Gebührenaufschlag) zahlen. |
| Regelungen bei Tod des Eigentümers | Mit Tod des ursprünglichen Eigentümers erlischt dessen persönliches Nutzungsrecht (Nießbrauch). Die Erben treten als Teil-Eigentümer ohne Wohnrecht in den Vertrag ein. Praktisch bleibt ihnen häufig nur der Verkauf der Immobilie gemäß den Vertragsbedingungen oder – falls finanziell möglich – der Rückkauf des Anteils. Viele Verträge enthalten Regelungen, die über den Tod hinaus gelten (etwa in Form von Vollmachten oder Verkaufsauflagen). |
Wirtschaftliche Abwägung
Für Eigentümer bedeutet dies, dass ein Teilverkauf keine Einbahnstraße ist, sondern ein komplexes Finanzierungskonstrukt mit langfristigen Pflichten. Zwar erhält man schnell Kapital und kann im Haus wohnen bleiben, jedoch erwirbt man dies durch hohe laufende Kosten und die Abgabe erheblicher zukünftiger Vermögenswerte. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass ein gewöhnlicher Bankkredit – trotz Zinszahlung – unter dem Strich meist günstiger und transparenter ist. Der Vergleich verdeutlicht: Bei einem Immobilienkredit zu 3% Zins würde man für 100.000 € Darlehen jährlich 3.000 € Zinsen zahlen – beim Teilverkauf hingegen etwa 5.000 € Nutzungsentgelt plus spätere Gebühren. Dennoch wählen manche Senioren den Teilverkauf, weil Banken in der Praxis älteren Kunden oft ungern Kredite gewähren oder weil sie schuldenfrei bleiben wollen. Die Marktentwicklung zeigt zwar wachsende Anbieterzahl und Professionalisierung, doch wirtschaftlich sollten Teilverkäufe nur mit größter Vorsicht und nach sorgfältigem Vergleich mit Alternativen (Vollverkauf mit Wohnrecht, Leibrente, Umkehrhypothek, Bankkredit etc.) in Betracht gezogen werden.
Rechtliche Rahmenbedingungen: Nießbrauch, Eigentumsverhältnisse und Vertragsgestaltung
Miteigentum und Nießbrauch
Juristisch vollzieht sich ein Teilverkauf durch eine Übertragung von Miteigentum an der Immobilie. Der Verkäufer wird zum Miteigentümer, während der Käufer – in der Regel ein spezialisiertes Unternehmen – den erworbenen Anteil erhält. Dieses Miteigentum wird im Grundbuch eingetragen. Um das Wohnrecht des bisherigen Alleineigentümers zu sichern, wird üblicherweise ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder ein vergleichbares Wohnrecht vereinbart. Der Nießbrauch verleiht dem ehemaligen Alleineigentümer das Recht, die Immobilie weiterhin allein zu nutzen und sämtliche Erträge daraus zu ziehen, als wäre er weiterhin alleiniger Eigentümer. Insbesondere darf er das Objekt selbst bewohnen oder vermieten, ohne dass der Teilkäufer daran beteiligt wird. Durch den Nießbrauch ist der Teilkäufer von der Nutzung ausgeschlossen – er besitzt zwar einen Miteigentumsanteil, kann diesen aber bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht selbst nutzen oder vermieten. Dieses Modell unterscheidet sich damit grundlegend vom klassischen Vermietungsmodell: Während ein Vermieter bei Gebrauchsüberlassung Mieteinnahmen erzielt und teilweise auch Instandhaltungskosten trägt, kehrt sich im Teilverkauf das Verhältnis um. Der Nießbraucher zahlt das Nutzungsentgelt an den Teilkäufer und trägt gleichzeitig die laufenden Kosten der Immobilie.
Grundbucheintragungen und Rangfolge
Die vertraglich gesicherten Rechte werden durch notarielle Beurkundung fixiert. Im Grundbuch erscheint der Teilkäufer als Miteigentümer. Gleichzeitig wird das zugunsten des Verkäufers vereinbarte Nießbrauch- oder Wohnrecht ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Häufig erfolgt diese Eintragung in einem nachrangigen Rang, was insbesondere dann von Bedeutung ist, wenn bestehende Grundschulden oder andere Belastungen vorhanden sind. In der Praxis werden Teilverkauf-Modelle jedoch überwiegend nur bei lastenfreien Immobilien angeboten – oftmals verlangen Anbieter, dass mit dem Teilkaufpreis vorhandene Kredite abgelöst werden, sodass das Objekt schuldenfrei gestellt ist. Das Nießbrauchrecht dient somit primär dem Schutz des Verkäufers, der trotz Miteigentum das Wohnrecht behält. Gleichzeitig sichern sich die Teilkauf-Unternehmen in der Regel mit zusätzlichen Vollmachten ab, die ihnen beispielsweise einen späteren Gesamtverkauf auch gegen den Willen des Verkäufers ermöglichen. Diese Vereinbarungen bedingen ein sehr komplexes Geflecht aus Kaufvertragsrecht, Nießbrauchsrecht und Vollmachtsregelungen, das einer sorgfältigen juristischen Prüfung bedarf.
Verbraucherverträge und Widerruf
Obwohl Immobilieneigentümer in der Rolle des Verbrauchers agieren, greift das Verbraucherschutzrecht im Falle des Teilverkaufs nur eingeschränkt. Der Teilverkauf wird als notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag abgewickelt, sodass ein Widerrufsrecht nach den üblichen Bestimmungen des Verbraucherrechts in der Regel nicht besteht. Dennoch müssen Notare bei der Beurkundung von Verträgen dieser Art besonders sorgfältig auf eine transparente und vollständige Aufklärung achten. Es gibt Fälle, in denen Notare bestimmte Verträge abgelehnt haben, weil sie diese als sittenwidrig oder unwirksam einschätzten. Zudem wird diskutiert, ob der Teilverkauf aufgrund seiner Ausgestaltung nicht vielmehr als Kreditvertrag zu bewerten sei – was strengere Informations- und Transparenzpflichten zur Folge hätte. Bislang ist diese Frage rechtlich noch nicht abschließend geklärt, sodass es auch in Zukunft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen könnte. Auf der einen Seite haben einige Gerichte bereits Hinweise gegeben, dass ein wiederkehrendes Nutzungsentgelt mit vertraglichen Verpflichtungen verknüpft ist, dessen Nichtzahlung weitreichende Folgen, wie den Verlust des Nießbrauchrechts, nach sich ziehen kann. Auf der anderen Seite fordern Behörden, insbesondere die BaFin, eine stärkere Regulierung des Teilverkaufsmarkts, um Verbraucherschutzlücken zu schließen.
Einordnung als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag?
Entgegen der bislang vorherrschenden Ansicht wird jedoch auch vertreten, dass die Teilverkauf dem strengen Regelungsregime des Verbraucherdarlehensrechts unterstellt werden müsste. Somit würde auch ein Widerrufsrecht bestehen. Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings soweit bekannt noch nicht.
Die (hypothetische) rechtliche Einordnung in den Bereich der Verbraucherdarlehensverträge begründet sich wie folgt:
Zwar wird das Modell äußerlich als Teilverkauf dargestellt, tatsächlich stehen jedoch Elemente eines klassischen Darlehensvertrags im Vordergrund. Entscheidend ist dabei, dass der Verkäufer nicht endgültig über die ausgezahlte Summe verfügt, sondern – entgegen der üblichen Kaufpraxis – verpflichtet ist, diese bei einem späteren Verkauf der Immobilie zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungsverpflichtung erfolgt häufig in Form eines „Mindestrückflusses“, der einen bestimmten Prozentsatz über dem ursprünglichen Teilkaufpreis garantiert. Damit wird der wirtschaftliche Charakter des Geschäfts deutlich: Es handelt sich um eine zeitlich begrenzte Kapitalüberlassung, bei der die Rückzahlung – obwohl an den zukünftigen Verkauf gekoppelt – bereits während der Lebenszeit durch fortlaufende Zahlungen (z. B. in Form von Zinsen bzw. Nutzungsentgelten) teilweise getilgt wird. Die Struktur des Vertrags zielt somit darauf ab, den Effekt eines klassisch besicherten Darlehens zu erreichen, wobei die ursprüngliche Absicht, den strengen Anforderungen einer Kreditwürdigkeitsprüfung zu entgehen, durch die Gestaltung in den Rahmen des Verbraucherdarlehensrechts verlagert wird.
Umgehungsvorgänge und „teleologische Reduktion“
Ein weiterer zentraler Punkt der juristischen Diskussion ist, inwieweit der Teilverkauf als Umgehung der gesetzlichen Vorgaben – insbesondere der Kreditwürdigkeitsprüfung – zu werten ist. Die Konstruktion des Modells zielt darauf ab, die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit, die bei einem klassischen, grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen gelten, so zu reduzieren, dass sie sich nur auf tatsächlich zu leistende, lebzeitige Zahlungsverpflichtungen (wie das Nutzungsentgelt) beziehen. Damit wird vermieden, dass allein der Immobilienwert als Grundlage für ein positives Kreditwürdigkeitsurteil herangezogen wird. Diese teleologische Reduktion zielt darauf ab, den Schutz des Verbrauchers in einer Weise anzupassen, die dessen tatsächliche finanzielle Belastung widerspiegelt – insbesondere, da der Verkäufer während der Nutzung der Immobilie fortlaufend Zinsen oder Nutzungsentgelte entrichten muss. Durch diese Reduktion soll verhindert werden, dass ein zu strenges Kriterium zur Kreditwürdigkeitsprüfung zu einer unzulässigen Benachteiligung älterer Eigentümer führt.
Folgen der verbraucherdarlehensrechtlichen Einordnung
Die Einordnung des Teilverkaufs als Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag hat weitreichende Folgen. Zum einen unterliegt das Modell den umfangreichen Informationspflichten und Transparenzvorgaben des Verbraucherdarlehensrechts, was eine umfassende Aufklärung des Verkäufers über alle anfallenden Kosten und Risiken erfordert. Zum anderen wird deutlich, dass das Modell nicht als Ausweg aus den strengen Regelungen der Kreditwürdigkeitsprüfung genutzt werden kann. Vielmehr muss der Verkäufer – auch wenn er anfangs durch die Einmalzahlung entlastet wird – langfristig mit den finanziellen Folgen eines Darlehens rechnen. Dies betrifft insbesondere die hohe Belastung durch das monatliche Nutzungsentgelt sowie das Risiko, bei ungünstiger Marktentwicklung einen erheblichen Nachzahlungsbetrag leisten zu müssen, wenn der garantierte Mindestrückfluss nicht erreicht wird.
Zusammengefasst zeigt sich, dass der Teilverkauf von Immobilien rechtlich ein hybrides Konstrukt darstellt, das Elemente eines Immobilienverkaufs und eines Verbraucherdarlehensvertrags in sich vereint. Diese besondere Einordnung erfordert eine sorgfältige und umfassende Beratung, da sie sowohl für den Verkäufer als auch für seine Erben langfristige finanzielle und rechtliche Konsequenzen mit sich bringt. Die Komplexität der Vertragsgestaltung und die damit verbundenen Risiken machen es unabdingbar, dass Immobilieneigentümer vor dem Abschluss eines solchen Vertrags eine unabhängige rechtliche Prüfung vornehmen lassen, um mögliche Nachteile zu vermeiden.
Vertragsinhalte und -gestaltung:
Ein typischer Teilverkaufsvertrag setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: dem eigentlichen Kaufvertrag über den Miteigentumsanteil, der Bestellung des Nießbrauchs- oder Wohnrechts, Vereinbarungen zum Nutzungsentgelt (einschließlich Anpassungsklauseln), Regelungen zur Instandhaltung und weitere Bestimmungen zum späteren Gesamtverkauf oder einer möglichen Rückabwicklung. Häufig werden im Vertrag auch Vorkaufsrechte, Modalitäten des Verkaufs und garantierte Mindesterlöse zugunsten des Teilkäufers festgelegt. So wird oft vereinbart, dass der Teilkäufer beim späteren Gesamtverkauf mindestens seinen ursprünglichen Kaufpreis plus einen bestimmten prozentualen Aufschlag erhält. Diese Regelungen verlagern das Marktrisiko in erheblichem Maße auf den Verkäufer, da dieser im Falle einer moderaten Wertsteigerung der Immobilie einen wesentlichen Teil seines Erlöses einbüßen kann. Auch wird dem Teilkäufer häufig ein Mitspracherecht in wesentlichen Fragen eingeräumt, wodurch der Verkäufer einen Teil seiner Entscheidungshoheit verliert. Diese vertraglichen Besonderheiten machen eine genaue Prüfung und Verhandlung der Vertragskonditionen unerlässlich, um mögliche finanzielle Nachteile und unfaire Regelungen zu vermeiden.
Aktuelle Rechtsprechung zum Immobilien-Teilverkauf
Da der Teilverkauf erst seit wenigen Jahren verbreitet ist, gibt es bislang wenig höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zu diesem Modell. Einige relevante Gerichtsentscheidungen zeichnen sich jedoch bereits ab, insbesondere zu Vertragsklauseln und den Grundlagen des Nießbrauchsrechts:
BGH zur Kündigung des Nießbrauchs bei Zahlungsverzug:
Eine zentrale Frage ist, was passiert, wenn der Verkäufer (Nießbraucher) das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht mehr zahlt. In einem entsprechenden Fall entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Nießbrauchsrecht nicht ohne Weiteres kündbar ist. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen – etwa im Fall von anhaltendem Zahlungsverzug – kann das Vertragsverhältnis außerordentlich gekündigt und das Nießbrauchrecht aufgehoben werden. Konkret wurde klargestellt, dass bei wiederkehrender Zahlungsverpflichtung nach entsprechender vertraglicher Vereinbarung das Recht zur Kündigung nach den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts greifen kann. Übertragen auf den Teilverkauf bedeutet dies: Zahlt der ehemalige Eigentümer das Nutzungsentgelt nicht, riskiert er den Verlust seines Nießbrauchrechts, was im Extremfall den Verlust des Wohnrechts und sogar eine Zwangsversteigerung der Immobilie zur Folge haben kann.
LG Hamburg zu irreführender Werbung
In einem weiteren Fall hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass bestimmte Werbeaussagen von Teilverkauf-Anbietern unzulässig sind. Ein Anbieter hatte suggeriert, dass die Entscheidungshoheit über bauliche Maßnahmen beim Verkäufer verbleibe, während in Wirklichkeit vertragliche Regelungen dem Unternehmen ein Vetorecht einräumten. Das Gericht befand, dass diese irreführenden Aussagen Verbrauchern ein falsches Bild der tatsächlichen Rechte vermitteln. Zudem wurde kritisiert, dass Kosten, insbesondere das Nutzungsentgelt, in Werbematerialien nicht ausreichend transparent dargestellt wurden. Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit, dass Anbieter klar und vollständig über alle Vertragsfolgen informieren müssen.
Weitere anhängige Verfahren
Neben diesen Entscheidungen gibt es auch laufende Verfahren und Sammelklagen, in denen Verbraucher versuchen, unklare oder als benachteiligend empfundene Vertragsklauseln gerichtlich überprüfen zu lassen. Insbesondere wird diskutiert, ob bestimmte Vertragsbestandteile – wie die Klassifizierung des Teilverkaufs als Darlehen, die Höhe der Nutzungsentgelte oder die Mindesterlösklauseln – den gesetzlichen Anforderungen an Verbraucherverträge standhalten. Diese Entwicklungen zeigen, dass die Rechtslage zum Teilverkauf weiterhin im Fluss ist und von Gerichten sowie Regulierungsbehörden genauer beobachtet wird.
Verbraucherschützer-Sicht: Risiken für Eigentümer
Verbraucherschutzverbände und Experten stehen dem Immobilien-Teilverkauf sehr kritisch gegenüber. Aus Sicht von Immobilieneigentümern sollten insbesondere die folgenden Risiken und Nachteile beachtet werden:
Hohe laufende Kosten (Nutzungsentgelt)
Das monatliche Nutzungsentgelt von rund 5% pro Jahr des ausgezahlten Betrags ist vergleichsweise hoch – teurer als ein Hypothekendarlehen und mit einer Mietzahlung vergleichbar. Über die Jahre summiert sich dieses Entgelt zu einem erheblichen Anteil des ursprünglich ausgezahlten Betrags, was die finanzielle Belastung immens macht. Je nach Vertragsgestaltung kann das Entgelt nach einer festen Periode an die Inflation oder den Marktzins gekoppelt werden, was in Zeiten hoher Inflation zu drastischen Erhöhungen führt. Verbraucherzentralen sehen hier eine Kostenfalle, da ein Großteil des ausgezahlten Kapitals wieder an den Teilkäufer fließt.
Weitere finanzielle Verpflichtungen
Trotz des Teilverkaufs verbleiben Instandhaltungs- und Nebenkosten in der Regel vollständig beim Verkäufer. Anders als bei klassischen Mietverhältnissen entlastet der Teilkäufer den Nießbraucher nicht von größeren Reparaturen oder Sanierungen – im Gegenteil, solche Pflichten werden häufig explizit vertraglich auf den Nießbraucher übertragen. Somit trägt der Eigentümer die doppelten Kosten: Er zahlt sowohl das Nutzungsentgelt als auch sämtliche laufende Kosten der Immobilie. Zusätzlich können bei einem späteren Gesamtverkauf weitere Gebühren, beispielsweise Vermittlungs- oder Bearbeitungsgebühren, anfallen. Diese zusätzlichen Belastungen summieren sich zu erheblichen Mehrkosten.
Risiko bei späterem Gesamtverkauf
Häufig enthalten Teilverkaufsverträge Mindesterlösklauseln, die garantieren, dass der Teilkäufer beim Gesamtverkauf mindestens den ursprünglichen Kaufpreis plus einen prozentualen Aufschlag erhält. Sinkt der Immobilienwert oder steigt er nur gering, muss der Eigentümer den Unterschied ausgleichen. Dies führt dazu, dass das gesamte Wertminderungsrisiko auf den Verkäufer übergeht, während der Teilkäufer seinen Gewinn nahezu garantiert. Nur bei starker Wertsteigerung der Immobilie profitiert der Verkäufer von seinem verbleibenden Anteil; bei einer moderaten oder negativen Entwicklung trägt er den Verlust allein.
Verlust von Entscheidungsfreiheit und Verfügungsrechten
Obwohl häufig beworben wird, dass der Eigentümer „wie ein Alleineigentümer“ im Haus wohnen bleibt, gibt er faktisch einen erheblichen Teil seiner Entscheidungshoheit ab. Als Miteigentümer besitzt das Unternehmen ein Mitspracherecht bei wesentlichen baulichen Veränderungen oder Modernisierungen. Selbst grundlegende Umbauten bedürfen der Zustimmung des Teilkäufers. Diese vertraglichen Regelungen schränken nicht nur den Handlungsspielraum des Verkäufers ein, sondern wirken sich auch auf die Möglichkeiten der Vermietung oder Nutzung im Erbfall aus. Im Todesfall können Erben oft nur den Weiterverkauf oder einen kostspieligen Rückkauf des Anteils in Betracht ziehen.
Vertragskomplexität und Intransparenz
Teilverkaufsverträge sind in der Regel sehr umfangreich und komplex. Laien fällt es schwer, alle juristischen und wirtschaftlichen Fallstricke zu erkennen. Verbraucherschützer kritisieren, dass wichtige Kostenfaktoren und mögliche negative Konsequenzen in den Verkaufsgesprächen und Werbematerialien häufig verharmlost oder unvollständig dargestellt werden. Dadurch entsteht der Eindruck, dass der Teilverkauf eine einfache und unkomplizierte Lösung sei, während die versteckten Kosten und langfristigen Verpflichtungen erst im späteren Vertragsverlauf deutlich werden. Eine unabhängige Beratung ist daher unerlässlich, um potenzielle Nachteile rechtzeitig zu erkennen.
Alternative Lösungen oft vorteilhafter
Verbraucherberater führen an, dass der Teilverkauf häufig nur als „zweitbeste“ Lösung in Betracht gezogen wird. Häufig sind traditionelle Finanzierungsmethoden, etwa ein klassischer Bankkredit oder ein Verkauf mit anschließender Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts bzw. einer Leibrente, günstiger und transparenter. Diese Alternativen bieten zwar ebenfalls Vor- und Nachteile, jedoch vermeiden sie oft die hohen laufenden Kosten und komplexen vertraglichen Regelungen des Teilverkaufs. Für viele Eigentümer ist daher ein Vergleich der verschiedenen Finanzierungsmodelle empfehlenswert, bevor sie sich endgültig für einen Teilverkauf entscheiden.
Fazit für Immobilieneigentümer und Handlungsempfehlung
Der Immobilien-Teilverkauf kann in Einzelfällen eine maßgeschneiderte Lösung sein, insbesondere wenn dringend Kapital benötigt wird und alternative Finanzierungswege versperrt sind. Er ermöglicht, Liquidität zu erhalten, ohne aus dem geliebten Zuhause ausziehen zu müssen. Allerdings zeigt die obige Analyse deutlich, dass dieses Modell mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen und rechtlichen Tücken verbunden ist. Eigentümer tragen ein hohes Kosten- und Verlustrisiko, während die Teilkauf-Unternehmen ihren Einsatz durch vertragliche Klauseln absichern.
Aus Sicht der Eigentümer lautet die wichtigste Empfehlung: Gründliche Prüfung und unabhängige Beratung sind unverzichtbar. Vor Unterzeichnung eines Teilverkaufsvertrags sollte stets ein Vergleich mit alternativen Finanzierungsmodellen erfolgen und der langfristige finanzielle Effekt genau kalkuliert werden. Wer dennoch den Schritt wagen möchte, sollte Angebote verschiedener Anbieter im Detail vergleichen und jeden Vertragsbestandteil von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass das Modell den individuellen Bedürfnissen entspricht und nicht zu einer dauerhaften finanziellen Belastung wird.
