Reservierungsvereinbarungen beim Immobilienkauf versprechen Käufern Planungssicherheit, bergen aber erhebliche rechtliche Risiken. Der BGH hat 2023 grundlegende Grenzen für Reservierungsgebühren gezogen.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung?
Eine Reservierungsvereinbarung gewährt dem Kaufinteressenten das Recht, eine Immobilie für eine bestimmte Zeit exklusiv zu reservieren. Dafür wird meist eine Reservierungsgebühr fällig, die bei Kaufabschluss auf die Maklerprovision angerechnet wird. Ziel solcher Vereinbarungen ist es, dem Käufer die Möglichkeit zu geben, Finanzierung und rechtliche Fragen in Ruhe zu klären, ohne dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich anderen Interessenten anbietet.
Der rechtliche Status von Reservierungsvereinbarungen
Reservierungsvereinbarungen sind rechtlich keine regulären Maklerverträge im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB, da der Makler nicht direkt zur Vermittlung verpflichtet ist. Das Ziel der Reservierung ist vielmehr, dem Käufer eine exklusive Option auf die Immobilie zu sichern, ohne dass daraus eine Kaufverpflichtung resultiert.
Wichtig: AGB-Kontrolle
Juristisch werden diese Abreden in vielen Fällen als AGB betrachtet, was bedeutet, dass sie strengen Anforderungen an Transparenz und Fairness unterliegen. Besonders Klauseln, die dem Käufer bei Rücktritt keinerlei Rückzahlung der Gebühr ermöglichen, sind kritisch zu sehen und werden häufig als unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB bewertet.
Das BGH-Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22: Ein Meilenstein
BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22
Grundsatzentscheidung zu Reservierungsgebühren
In der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs wurde klargestellt, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verankert ist, eine unangemessene Benachteiligung des Kunden darstellen kann.
Sachverhalt: Ein Käufer hatte eine Reservierungsvereinbarung mit einer Gebühr von 4.200 Euro abgeschlossen, die nicht zurückgezahlt werden sollte, falls kein Kauf zustande käme. Der Käufer forderte diese Gebühr zurück, nachdem er aus finanziellen Gründen von der Kaufabsicht zurücktrat.
Das Gericht gab dem Käufer recht, da die Reservierungsvereinbarung in Form von AGB geschlossen worden war und somit einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterlag. Die Richter erklärten, dass die Zahlung der Gebühr, ohne dass eine nennenswerte Gegenleistung für den Käufer existiere, gegen das sogenannte Erfolgsprinzip des Maklerrechts verstoße. Eine Provision oder Gebühr dürfe nur anfallen, wenn der Kauf tatsächlich zustande kommt. Die Vereinbarung wurde als unangemessen bewertet, und der Makler musste die Reservierungsgebühr zurückerstatten.
Die Beurkundungspflicht und Formvorschriften
Eine oft übersehene Anforderung ist die notarielle Beurkundung von Reservierungsvereinbarungen, wenn sie faktisch einen Kaufdruck auf den Interessenten ausüben. Der Gesetzgeber sieht dies als Schutzmaßnahme vor, um Käufer vor übereilten Entscheidungen zu bewahren.
Formvorschrift § 311b Abs. 1 BGB
Gemäß § 311b Abs. 1 BGB müssen Vereinbarungen, die mit erheblichen Beträgen verbunden sind – oft mehr als 10–15 % der Maklerprovision –, notariell beurkundet werden. Ohne diese Form wird die Vereinbarung als unwirksam eingestuft.
Beispiele aus der Rechtsprechung:
- Amtsgericht München (191 C 28518/15): Reservierungsgebühr als notariell beurkundungsbedürftig, wenn sie einen wesentlichen Anteil der Maklerprovision ausmacht
- Landgericht Frankfurt: Überzogene Reservierungsgebühren als rechtswidriger Druck
Risiken und Nachteile für Käufer
Während die Reservierungsvereinbarung Käufern eine gewisse Sicherheit bietet, birgt sie erhebliche Risiken:
Kostenfalle bei Nicht-Kauf
Verzichtet der Käufer auf den Kauf, verliert er oft die gesamte Reservierungsgebühr
Rechtliche Unsicherheiten
Fehlt die notarielle Beurkundung, kann die Wirksamkeit angefochten werden
Verlust der Entscheidungsfreiheit
Eine hohe Gebühr kann Druck ausüben, den Kauf trotz Bedenken abzuschließen
Vorteile und Sicherheiten für Verkäufer und Makler
Für Verkäufer und Makler bietet die Reservierungsvereinbarung die Möglichkeit, das Risiko eines Kaufabbruchs zu minimieren:
Verbindlichkeit
Die Vereinbarung schafft eine höhere Verbindlichkeit seitens des Käufers und verringert das Risiko eines plötzlichen Rückzugs
Teilweise Vorauszahlung
Die Reservierungsgebühr kann als Vorauszahlung auf die Maklerleistungen dienen
Empfehlungen für Käufer
Kaufinteressenten sollten einige Vorsichtsmaßnahmen ergreifen, um Risiken zu minimieren:
✓ Prüfen der Gebührenhöhe
Die Reservierungsgebühr sollte in einem fairen Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Überhöhte Gebühren könnten Druck erzeugen und unwirksam sein.
✓ Anwaltliche Prüfung
Eine rechtliche Prüfung der Vereinbarung ist empfehlenswert, insbesondere hinsichtlich der Rückzahlungsbedingungen und der Angemessenheit der Gebühren.
✓ Klarheit über Rückzahlungsbedingungen
Vereinbaren Sie transparente Rückzahlungsmodalitäten, falls es nicht zum Kaufabschluss kommt.
✓ Notarielle Beurkundung sicherstellen
Ist die Reservierungsgebühr hoch, sollte auf eine notarielle Beurkundung bestanden werden, um die Wirksamkeit zu gewährleisten.
Wichtige Urteile zur Rechtsprechung
Landgericht Frankfurt, 30.10.2023 – 2-10 O 359/22
Reservierungsgebühr von 10.000 Euro unwirksam
Ein Käufer zahlte eine Reservierungsgebühr von 10.000 Euro. Die Vereinbarung wurde als AGB gewertet und aufgrund unangemessener Benachteiligung des Käufers für unwirksam erklärt (§ 307 BGB). Zudem verlor der Makler seinen Provisionsanspruch (§ 654 BGB), da die Vereinbarung die Entscheidungsfreiheit des Käufers einschränkte.
Amtsgericht Dortmund, 21.08.2018 – 425 C 3166/18
Formnichtigkeit ohne notarielle Beurkundung
Die Richter urteilten, dass Reservierungsabreden formnichtig sind, wenn keine notarielle Beurkundung erfolgt. Bei einer Reservierungsgebühr von 1,1 % des Kaufpreises wurde die Vereinbarung als unangemessene Belastung für den Käufer angesehen.
BGH, 20.04.2023 – I ZR 113/22
Grundsatzentscheidung zu Reservierungsgebühren
Der BGH erklärte, dass Reservierungsgebühren in AGB grundsätzlich unzulässig sind, wenn der Käufer keinerlei Vorteil erhält und die Rückzahlung im Falle eines Nicht-Kaufs ausgeschlossen ist.
Aktuelle Rechtsprechung
Die Rechtsprechung zu Reservierungsvereinbarungen entwickelt sich kontinuierlich weiter. Folgende aktuelle Urteile sind für die Praxis besonders relevant:
FAQ – Häufig gestellte Fragen
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