Klauseln in Notarverträgen sind keine AGB – Asbesthaltige Dachschindeln nicht zwingend ein Sachmangel (OLG Hamm)

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb gemeinsam mit ihrem Ehemann im Januar 2021 ein Ein‑Familien‑Haus in einer Kleinstadt im Sauerland. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbarten die Parteien bei einem Kaufpreis von knapp 300.000 € eine umfassende Gewährleistungsausschlussklausel (§ 5 des Vertrags). Nur bei arglistigem Verschweigen oder einer ausdrücklich übernommenen Garantie sollte der Ausschluss nicht greifen.

Unmittelbar nach Besitzübergang stellte die Käuferin fest, dass

• das Dach mit wellenförmigen Eternit‑Schindeln gedeckt war, die nach Laboranalyse einen Asbestgehalt von rund 10 % aufwiesen,
• im Wohnzimmer eine tragende Innenwand bereits 2004 entfernt worden war, ohne statische Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen, und
• sich im Dachfirst ein älterer Wasserschaden befand, der erst nach Öffnung der Verschalung sichtbar wurde.

Die Käuferin sah hierin gravierende Mängel und verlangte zunächst außergerichtlich die Erstattung von Sanierungskosten i. H. v. 30.346,42 €. Nachdem die Verkäufer dies ablehnten, erhob sie Klage vor dem Landgericht Siegen. Das LG wies die Klage vollumfänglich ab: Keiner der geltend gemachten Umstände stelle einen Sachmangel dar, außerdem greife der vereinbarte Gewährleistungsausschluss.

In der Berufung zum Oberlandesgericht Hamm (Beschluss vom 3. September 2024, Az.: 22 U 17/23) rügte die Käuferin u. a., der Gewährleistungsausschluss verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung gegen § 309 Nr. 7 BGB, weil er Haftung für Körper‑ und Gesundheitsschäden ausschließe. Zudem habe die Verkäuferseite die Asbestproblematik arglistig verschwiegen. Der 22. Zivilsenat machte jedoch bereits im Hinweisbeschluss vom 4. Juli 2024 deutlich, dass er der Berufung keine Aussicht auf Erfolg beimesse; mit Beschluss vom 3. September 2024 wurde das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Rechtliche Würdigung des Gerichts

Sachmangel (§ 434 BGB a. F.) – Das OLG stellte klar, dass Käufer bei einem Bestandsgebäude aus den 1950er‑Jahren vernünftigerweise mit dem Einsatz heute problematischer Baustoffe rechnen müssen. Ein bloß abstraktes Risiko – hier das mögliche Freisetzen von Asbestfasern bei zukünftigen Dacharbeiten – genügt nicht, um einen Sachmangel zu bejahen. Mangelhaft sei die Sache erst, wenn die Nutzung bereits aktuell konkrete Gesundheitsgefahren birgt oder behördliche Nutzungsverbote drohen.

AGB‑Kontrolle und Rolle des Notars – Besonders interessant ist die Bewertung des Gewährleistungsausschlusses im Lichte der AGB-Kontrolle. Die Käuferin argumentierte, es handele sich um eine einseitig gestellte Vertragsklausel, die gegen § 309 Nr. 7 BGB verstoße. Doch das OLG Hamm stellte klar: Zwar war der Ausschluss formal „standardisiert“, doch er wurde weder von der Verkäufer- noch der Käuferseite in den Vertrag eingebracht. Vielmehr handelte es sich um ein gängiges Klauselwerk, das vom Notar im Rahmen seiner neutralen Vertragsgestaltungspflicht verwendet wurde.

Nach ständiger Rechtsprechung handelt es sich bei solchen Klauseln nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, weil es an einem „Stellen“ durch eine Partei fehlt. Damit unterliegen sie nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB. Die Berufung auf die Verbotsnorm des § 309 Nr. 7 BGB scheiterte somit bereits im Ansatz. Das Urteil stärkt damit auch die Praxis vieler Notare, regelmäßig bewährte Standardformulierungen zu verwenden, ohne dass diese automatisch der strengen AGB-Kontrolle unterfallen. Voraussetzung bleibt aber, dass die Klauseln nicht einseitig durch eine Partei vorgegeben und ohne Verhandlung übernommen werden.

Arglist (§ 444 BGB) – Für einen Arglistvorwurf reicht es nicht, dass der Verkäufer mögliche Mängel „hätte kennen können“. Erforderlich ist positives Wissen oder ein zumindest bedingter Vorsatz, den Käufer im Unklaren zu lassen. Da weder ein Gutachten noch Zeugenaussagen belegten, dass die Verkäufer die Asbestproblematik kannten oder arglistig verschwiegen, blieb die Beweisaufnahme ergebnislos.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil verdeutlicht, dass Käufer von Altimmobilien sich nicht allein auf allgemeine Erwartungen verlassen dürfen. Bauteile mit Asbest, alte Bleileitungen oder fehlende Wärmedämmung sind bei Häusern aus der Nachkriegszeit keineswegs ungewöhnlich. Wer dennoch eine mangelfreie („sanierte“ oder „schadstofffreie“) Immobilie erwartet, muss dies ausdrücklich als Beschaffenheitsvereinbarung festhalten.

Für Verkäufer bestätigt die Entscheidung, dass ein wirksamer Gewährleistungsausschluss einen breiten Schutz bietet, solange kein nachweislicher Vorsatz vorliegt. Allerdings bleibt die Grenze fließend: Schon eine unklare oder ausweichende Antwort auf Fragen des Kaufinteressenten kann später als arglistiges Verschweigen gewertet werden.

Auch Notare können die Kernaussagen des Senats als Rückendeckung für ihre Vertragspraxis verstehen. Wiederverwendete Musterklauseln gelten zwar nicht als AGB, doch sollten sie den Parteien die Reichweite der Haftungsbeschränkung ausführlich erläutern – gerade bei gesundheitsrelevanten Risiken wie Asbest.

Handlungsempfehlungen

• Kaufinteressenten sollten vor Vertragsschluss eine technische Due‑Diligence beauftragen. Ein Bausachverständiger kann Asbestbelastungen, Feuchteschäden oder statische Veränderungen frühzeitig erkennen und beziffern.
• Wird Wert auf ein asbestfreies Dach gelegt, empfiehlt es sich, eine klare Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 BGB n. F.) aufzunehmen. Dies hebt den Punkt aus dem Gewährleistungsausschluss heraus und erleichtert im Streitfall den Nachweis.
• Verkäufer sollten sämtliche von ihnen bekannten Umstände – selbst wenn sie nur als „möglicherweise problematisch“ eingeschätzt werden – protokollieren und offenlegen. Damit lassen sich spätere Arglistvorwürfe weitgehend entkräften.
• Bei der Prozessführung ist eine stringente Beweisführung entscheidend: Wer sich auf Arglist beruft, muss konkrete Tatsachen zur Kenntnis des Gegners und zum Täuschungswillen darlegen. Pauschale Behauptungen genügen nicht.