HBO-Novelle 2025 (Baupaket I): Dachgeschossausbau und Stellplatzpflicht in Hessen

Überblick: Was ist das Baupaket I?

Mit dem Dritten Gesetz zur Änderung der Hessischen Bauordnung vom 9. Oktober 2025, in Kraft getreten am 14. Oktober 2025, hat der hessische Gesetzgeber das sogenannte „Baupaket I" umgesetzt. Erarbeitet wurden die Eckpunkte von der Kommission „Innovation im Bau". Ziel ist es, der anhaltenden Wohnungsnot entgegenzuwirken, Baukosten zu senken und die Nachverdichtung im Bestand zu fördern.

Die Reform greift an mehreren Stellen gleichzeitig: Sie erleichtert den Dachgeschossausbau und die Aufstockung von Bestandsgebäuden erheblich, reformiert die Stellplatzpflicht grundlegend und reduziert die Mindesttiefe von Abstandsflächen. Dieser Beitrag beleuchtet die für Bauherren, Eigentümer und Investoren wichtigsten Änderungen.

Dachgeschossausbau: Weniger Bürokratie, mehr Wohnraum

Der Ausbau von Dachgeschossen war bisher oft mit hohen regulatorischen Hürden verbunden. Das Baupaket I ändert dies grundlegend durch großzügige Privilegierungen für Bauvorhaben im Bestand. Die Änderungen betreffen vier Kernbereiche: Baugenehmigungsfreiheit, Raumhöhe, Bauteilanforderungen und Aufzugspflicht.

Erweiterte Baugenehmigungsfreiheit (§ 64 Ia HBO)

Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Ausweitung der Baugenehmigungsfreistellung für die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken. Dies schließt ausdrücklich die Errichtung von Dachgauben mit ein. Besonders erfreulich für Eigentümer: Diese Regelung gilt nun auch außerhalb des Geltungsbereichs von Bebauungsplänen im sogenannten unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Bauherren sparen sich somit langwierige Genehmigungsverfahren, sofern sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt.

Zu beachten ist: Die Bauaufsichtsbehörde kann im Einzelfall die Durchführung eines förmlichen Baugenehmigungsverfahrens verlangen – eine sogenannte „Reißleine" für komplexe Fälle, in denen die Voraussetzungen des § 34 BauGB zweifelhaft sind.

Reduzierte Raumhöhe: 2,10 Meter genügen (§ 50 I 3 HBO)

Bisher scheiterten viele Dachausbauten an der geforderten Raumhöhe. Künftig ist beim Ausbau, Umbau oder bei der Aufstockung rechtmäßig bestehender Gebäude zu Wohnzwecken eine reduzierte lichte Raumhöhe von lediglich 2,10 Metern gesetzlich ausreichend. Dies macht die Umnutzung älterer Dachstühle wesentlich attraktiver und wirtschaftlicher.

Abbau von Brandschutz- und Bauteilanforderungen (§ 51 IV HBO)

Um die Weiternutzung von Bestandsgebäuden zu fördern, müssen bestehende Bauteile beim Dachausbau oder bei einer Aufstockung um ein Geschoss nicht mehr den strengen Neubaustandards entsprechen. Nach § 51 IV HBO n.F. sind beim Umbau oder der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken die Anforderungen der HBO zu Abstandsflächen, tragenden Wänden, Außenwänden, Brandwänden, Decken und Dächern auf bestehende Bauteile nicht mehr anzuwenden. Separate Abweichungsanträge für diese Bauteile entfallen damit vollständig.

Zusätzlich sind innerhalb typischer Maisonettewohnungen nun auch notwendige Treppen aus Holz (normalentflammbare Baustoffe) zulässig (§ 37 IV 3 HBO n.F.).

Befreiung von der Aufzugspflicht (§ 42 V 5 HBO)

Wenn die maßgebliche Gebäudehöhe von 13 Metern erst durch den Dachausbau, die Umnutzung des obersten Geschosses oder eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse überschritten wird, ist das Gebäude von der Pflicht zur Ausstattung mit einem Aufzug befreit. Dies beseitigt einen erheblichen Kostenfaktor bei der Nachverdichtung im Bestand.

Die Reform der Stellplatzpflicht: Was sich beim Parken ändert

Die Herstellung von Kfz-Stellplätzen – insbesondere in Tiefgaragen – ist ein massiver Kostentreiber im Wohnungsbau. Um den Flächenverbrauch zu reduzieren und Bauvorhaben rentabler zu machen, wurde die Stellplatzpflicht durch das Baupaket I in § 52 HBO grundlegend reformiert. Die Änderungen betreffen sowohl Bestandsmaßnahmen als auch den Neubau in Großstädten.

Keine zusätzlichen Stellplätze im Bestand (§ 52 I 2 HBO)

Für alle Maßnahmen, die im Bestand neuen Wohnraum schaffen, entfällt die Pflicht zur Errichtung von Kfz-Stellplätzen komplett. Dies gilt explizit für:

• Den Ausbau von Dach- oder Kellergeschossen
• Die Teilung bestehender Wohnungen
• Untergeordnete Anbauten, Umnutzungen und Aufstockungen rechtmäßig bestehender Gebäude

Hinweis: Fahrradabstellplätze müssen in der Regel weiterhin nachgewiesen werden.

Sonderregelung für Großstädte bis 2030 (§ 52 Ia HBO)

In kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt bis zum 31. Dezember 2030 eine befristete Sonderregelung für den Neubau von Wohngebäuden:

Betroffen sind: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Offenbach am Main. Diese Vorgabe verdrängt strengere kommunale Stellplatzsatzungen. Bauherren dürfen Stellplätze zwar freiwillig bauen, die Behörden dürfen sie jedoch nicht mehr erzwingen.

Alternative Mobilitätskonzepte und Deckelung der Ablöse

Gemeinden können den Stellplatzbedarf durch eigene Satzungen weiter reduzieren, wenn alternative Maßnahmen des Mobilitätsmanagements angeboten werden. Ein Verzicht auf Stellplätze ist nun ausdrücklich möglich, wenn Bauherren Konzepte wie Car-Sharing-Stationen, Job-Tickets oder Semester-Tickets nachweisen (§ 52 II 1 Nr. 4 HBO n.F.). In Frankfurt am Main kann ein solcher Nachweis die Stellplatzpflicht um bis zu 50 Prozent senken.

Sollten notwendige Stellplätze aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht auf dem Grundstück hergestellt werden können, wird eine Ablösezahlung fällig. Diese ist nun gesetzlich gedeckelt: Sie darf höchstens 60 Prozent der durchschnittlichen Herstellungskosten (einschließlich Grunderwerb) für Parkeinrichtungen im jeweiligen Gemeindegebiet betragen (§ 52 II 1 Nr. 7 HBO n.F.).

Zusätzlich können genehmigte, aber künftig nicht mehr erforderliche Kfz-Stellplätze bei Bestandsgebäuden ablösefrei wegfallen und sogar baugenehmigungsfrei zurückgebaut werden.

Fazit und rechtliche Einordnung

Das „Baupaket I" der Hessischen Bauordnung 2025 liefert starke Anreize für die Immobilienwirtschaft. Wer ungenutzte Dachböden ausbauen oder bestehende Gebäude aufstocken möchte, profitiert von drastisch gelockerten Bauteilanforderungen, einer auf 2,10 Meter reduzierten Raumhöhe und dem vollständigen Wegfall der Stellplatzpflicht für diese Vorhaben. Für den Neubau in den fünf hessischen Großstädten bedeutet der Entfall oder die Reduzierung der Stellplatzpflicht eine signifikante Einsparung bei den Baukosten.

Kritisch zu bewerten ist nach dem Fachaufsatz von Hornmann (NVwZ 2026, 145) insbesondere die Reduzierung der Mindesttiefe der Abstandsflächen von 3 m auf 2,50 m: Sie verlässt den mit der Musterbauordnung 2002 eingeschlagenen Weg und schwächt den Nachbarschutz. Auch die Deckelung der Stellplatzablöse auf 60 Prozent der Herstellungskosten wird kritisch gesehen, da sie kommunale Verkehrskonzepte gefährden kann.

Häufige Fragen zur HBO-Novelle 2025