Handelsvertretervertrag bei Immobilienmaklern: Verjährungsklausel unwirksam

Das Landgericht Frankfurt am Main hat in einem wegweisenden Urteil die Rechte von Handelsvertretern im Immobilienbereich gestärkt. Eine Verjährungsklausel, die Handelsvertreter einseitig benachteiligte, wurde für unwirksam erklärt.

Sachverhalt und Hintergründe

Im zugrunde liegenden Fall stritten eine Handelsvertreterin für Immobilien und ein Immobilienmakler, Inhaber der Firma Adler Immobilien, über ausstehende Zahlungen aus einem Handelsvertretervertrag für Immobilienmakler.

Der am 6. Februar 2012 geschlossene Vertrag regelte die Zusammenarbeit im Bereich der Immobilienvermittlung. Die Klägerin war als selbstständige Immobilienmaklerin für die Vermittlung und den Verkauf von Immobilien zuständig.

Vergütungsmodell

Die Vergütung war flexibel ausgestaltet: Die Klägerin konnte entweder eine Verkaufsprovision von 22 % der Maklercourtage oder alternativ eine reduzierte Verkaufsprovision von 15 % zuzüglich einer monatlichen Pauschale von 1.500 € wählen. Dieses Wahlrecht sollte monatlich neu ausgeübt werden können.

Ein Wettbewerbsverbot war ausdrücklich ausgeschlossen, allerdings war die Klägerin verpflichtet, Nebentätigkeiten mit einer Frist von vier Wochen vorher anzuzeigen.

Die umstrittene Verjährungsklausel

Ein wesentlicher Streitpunkt war eine im Vertrag enthaltene Verjährungsklausel, die sämtliche Ansprüche auf 12 Monate nach Fälligkeit begrenzte.

Eskalation des Konflikts

Im Frühjahr 2013 kam es zu Differenzen zwischen den Parteien. Der Beklagte schlug eine Aufhebung des Vertrages vor, zu der es jedoch nicht kam. Ab April 2013 nahm die Klägerin keine neuen Aufträge des Beklagten mehr an und begann gleichzeitig, für ein Konkurrenzunternehmen tätig zu werden – ohne dies fristgerecht anzuzeigen.

Die Klägerin stellte dem Beklagten Rechnungen über die Pauschalen für April, Mai und Juni 2013 sowie über Provisionen aus zwei Immobilienverkäufen. Zudem forderte sie vorgerichtliche Anwaltskosten. Der Beklagte verweigerte die Zahlung unter Berufung auf:

• Eine angebliche Beendigung des Vertrags durch Untätigkeit der Klägerin
• Die Verletzung der Anzeigeverpflichtung bezüglich der Konkurrenztätigkeit
• Die Verjährung der Forderungen

Rechtliche Würdigung

Das Landgericht Frankfurt am Main gab der Klägerin in weiten Teilen Recht und stellte umfassend klar:

1. Anspruch auf Pauschalvergütung bestätigt

Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin wirksam von ihrem monatlichen Wahlrecht auf Zahlung der Pauschale von 1.500 € Gebrauch gemacht hatte. Dieses Wahlrecht konnte monatlich neu ausgeübt werden, ohne dass eine einmalige grundsätzliche Entscheidung erforderlich gewesen wäre.

Der Vertrag lief bis mindestens Juni 2013, da eine wirksame Kündigung erst am 16. September 2013 erklärt wurde. Eine Vertragsbeendigung durch Untätigkeit oder konkludentes Verhalten war unwirksam, da der Vertrag eine Schriftformklausel für Vertragsänderungen und -beendigungen enthielt (§ 125 BGB).

Auch die Aufnahme einer Konkurrenztätigkeit ohne fristgerechte Anzeige stellte keinen schweren Vertragsverstoß dar, da der Vertrag explizit erlaubte, auch für andere Firmen tätig zu werden.

2. Verjährungsklausel ist unwirksam

Während für Ansprüche des Unternehmers eine kenntnisabhängige Verjährung galt, setzte die Klausel für Ansprüche des Handelsvertreters eine starre, kenntnisunabhängige Frist von 12 Monaten an. Dies widerspricht dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Vertragsparteien und ist mit der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 12.02.2003 – VIII ZR 284/01) nicht vereinbar.

Somit gilt die reguläre Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB.

3. Provisionsansprüche erfolgreich

Das Gericht bestätigte die Provisionsansprüche der Klägerin für zwei Vermittlungen:

• 3-Zimmer-Wohnung in Offenbach: Provision in Höhe von 1.517,25 €
• Doppelhaushälfte in Frankfurt: Provision in Höhe von 1.419,08 €

Anhand glaubwürdiger und konsistenter Zeugenaussagen stellte das Gericht fest, dass die Verkaufsvermittlungen ausschließlich durch die Klägerin zustande gekommen waren. Frühere Tätigkeiten anderer Personen – wie das Anfertigen von Fotos – betrafen lediglich die Akquise, nicht aber die Vermittlung.

4. Kein Anspruch aus Vermietung

Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Provision aus der Vermietung einer Wohnung wies das Gericht die Klage ab. Der Vertrag bezog sich ausschließlich auf den Verkauf von Immobilien und enthielt keine Regelung zur Vergütung von Vermietungen. Auch eine übliche Provision ließ sich nicht feststellen, da die Klägerin keine entsprechenden Marktangaben machte.

5. Zinsansprüche und Anwaltskosten

Das Gericht sprach der Klägerin sowohl Zinsen als auch vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 413,90 € zu. Die Zinsansprüche wurden differenziert berechnet:

• Zunächst mit 5 % nach §§ 352, 353 HGB bis zum Eintritt des Verzugs
• Ab Verzugseintritt am 26.11.2013 mit 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 288 II BGB a.F.

Bedeutung des Urteils für Immobilienmakler und Handelsvertreter

Das Urteil stärkt die Rechte von Handelsvertretern im Immobilienbereich erheblich. Besonders relevant sind folgende Punkte:

• Verjährungsklauseln im Handelsvertretervertrag, die Handelsvertreter einseitig benachteiligen, sind unwirksam
• Vertragsklauseln mit Wahlrechten zwischen Pauschalen und Provisionen sind bindend, wenn sie klar geregelt sind
• Die formelle Absicherung von Vertragsänderungen durch Schriftformklauseln verhindert die wirksame Beendigung durch bloße Untätigkeit oder konkludentes Verhalten

Handlungsempfehlungen für Immobilienmakler und Handelsvertreter

Für Immobilienmakler

Für Handelsvertreter

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt zeigt deutlich, wie wichtig eine rechtssichere Vertragsgestaltung im Immobilienvertrieb ist. Es lohnt sich sowohl für Makler als auch für Handelsvertreter, Handelsvertreterverträge für Immobilienmakler professionell prüfen und gestalten zu lassen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Die Entscheidung macht deutlich, dass einseitige Benachteiligungen von Handelsvertretern durch unangemessene Verjährungsklauseln nicht hingenommen werden. Gleichzeitig zeigt das Urteil, dass klar formulierte Vertragsklauseln – wie das monatliche Wahlrecht zwischen Pauschale und Provision – von den Gerichten respektiert und durchgesetzt werden.