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BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22
Praktische Einordnung
Der Halbteilungsgrundsatz besagt, dass bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer gleichmäßig aufgeteilt werden muss, sofern der Makler für beide Parteien tätig ist. Das bedeutet, sowohl Käufer als auch Verkäufer verpflichten sich, jeweils die Hälfte der Maklerkosten zu tragen. Diese Regelung zielt darauf ab, eine faire Kostenverteilung sicherzustellen und zu verhindern, dass eine Partei die gesamte Provisionslast trägt.
Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz kann für den Makler erhebliche Konsequenzen haben. Gemäß § 656c BGB müssen Käufer und Verkäufer bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen. Wird diese Vorgabe nicht eingehalten, führt dies zur Unwirksamkeit des Maklervertrags, sodass der Makler keinen Anspruch auf seine Provision hat. Bereits gezahlte Provisionen können in diesem Fall vom Käufer zurückgefordert werden.
Es war nach Einführung des Halbteilungsgrundsatzes umstritten, ob der Maklerkunde einen Anspruch auf Vorlage der Provisionsabrechnung mit dem anderen Vertragsteil hat. Ohne die Vorlage der Rechnung kann der Maklerkunde oft garnicht überprüfen, ob der Halbteilungsgrundsatz wirklich eingehalten wurde. Der BGH hat nun hierzu eine Entscheidung getroffen.
Sachverhalt
Die Klägerin, ein Maklerunternehmen, erhielt im Juli 2020 den Auftrag, eine Doppelhaushälfte zu verkaufen. Im Exposé wurde eine Maklerprovision von 3,57 % des Verkaufspreises für Käufer und Verkäufer angegeben. Am 10. Februar 2021 schloss die Klägerin mit dem Beklagten einen Maklervertrag mit derselben Provisionshöhe, der ausdrücklich die Möglichkeit einer Doppelmaklertätigkeit einräumte. Am 12. März 2021 kaufte der Beklagte die Immobilie von einer Erbengemeinschaft für 1,28 Millionen Euro. Anschließend stellte die Klägerin dem Beklagten eine Rechnung über 45.696 Euro, die dieser jedoch nicht zahlte. Der Beklagte forderte Einsicht in den Maklervertrag mit der Verkäuferseite, um sicherzustellen, dass alle Regelungen gemäß den §§ 656a bis 656d BGB eingehalten wurden. Die Klägerin verweigerte die Einsicht und gab lediglich schriftliche Informationen zu den Vereinbarungen. Das Landgericht wies die Klage der Klägerin auf Zahlung der Provision zunächst ab, weil die Klägerin ihre Vorlagepflicht nicht erfüllt hatte. In der Berufung verurteilte das Oberlandesgericht den Beklagten jedoch zur Zahlung. Dagegen legte der Beklagte Revision ein.
Rechtliche Würdigung
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Doppelbeauftragung der Klägerin wirksam war, da sie den Bestimmungen des § 656c BGB entsprach. Diese Vorschrift erlaubt eine sukzessive Doppelbeauftragung, wenn beide Parteien denselben Provisionssatz zahlen. Es kann also beispielsweise zuerst der Verkäufer und dann der Käufer den Makler beauftragen. Die vereinbarten Provisionen können addiert werden und müssen aber jeweils 50 % der Gesamtprovision darstellen.
Eine Abweichung von diesem Grundsatz führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags, was hier jedoch nicht der Fall war. Der BGH stellte allerdings fest, dass der Makler gemäß § 242 BGB gegenüber dem Kunden verpflichtet ist, Auskunft über die für den Provisionsanspruch relevanten Umstände zu erteilen. Die Klägerin hatte diese Verpflichtung mit einem Schreiben vom 7. Juli 2021 erfüllt, in dem sie die wesentlichen Informationen über den Maklervertrag mit der Verkäuferseite mitteilte. Dennoch entschied das Gericht, dass dem Beklagten ein Anspruch auf Einsicht in den vollständigen Maklervertrag mit der Verkäuferseite gemäß § 810 BGB zustand, da dieser direkt mit seinem eigenen Provisionsanspruch zusammenhängt.
Darüber hinaus wurde dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zugestanden. Dies bedeutet, dass er die Zahlung der Maklerprovision solange verweigern durfte, bis die Klägerin ihrer Verpflichtung zur Vorlage des Maklervertrags nachgekommen war. Da die Klägerin diese Vorlage nicht geleistet hatte, führte das Zurückbehaltungsrecht zur Abweisung der Zahlungsklage. Der BGH betonte die Bedeutung des Verbraucherschutzes im Anwendungsbereich des § 656c BGB. Diese Vorschrift soll sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer bei den Maklerkosten gleich behandelt werden und keine Partei unangemessen belastet wird. Die Regelungen zur Offenlegung und Transparenz stärken dabei die Position des Kunden und verhindern die vollständige Abwälzung der Maklerkosten auf eine Seite.
Zusammenfassend erklärte der Bundesgerichtshof die Klage der Klägerin für unbegründet, da die Voraussetzungen für die Durchsetzung ihres Anspruchs nicht erfüllt waren. Die Vorlagepflicht und das Zurückbehaltungsrecht des Beklagten erwiesen sich als entscheidend für die Abweisung der Klage.
Praxishinweis
Das Urteil beseitigt rechtliche Unklarheiten. Makler sollten nun wissen, dass der Kunde die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes durch das Einsichtsrecht in die Urkunden effektiv überwachen kann.
Das Urteil können Sie hier im Volltext nachlesen.
