Altlasten und Bodenschutz – worum geht es?
Aufgrund gewerblicher und industrieller Nutzung sind viele Grundstücke, die in Deutschland auf dem Immobilienmarkt erworben werden können, mit schädlichen Stoffen, so genannten Altlasten, belastet.
Statistik des Umweltbundesamtes
Laut dem Umweltbundesamt gab es in Deutschland bis Ende 2019 etwa 298.000 altlastverdächtige Flächen. Davon waren rund 15% saniert, während der Rest noch untersucht oder bewertet werden muss.
Oft sind diese Belastungen überhaupt nicht bekannt und sie sind weder nach Art noch nach Ausmaß erkundet und eingeschätzt worden. Gerade bei der industriellen Nutzung geht es vielfach um historische Sachverhalte, die weit zurückliegen und daher teilweise auch den aktuellen Eigentümern nicht bekannt sind.
Eine industrielle, landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzung eines Grundstücks in früheren Jahrzehnten, vor allem vor den 1980er Jahren, birgt besondere Risiken. Zum damaligen Zeitpunkt entsprachen weder das Bewusstsein für umweltschädigende Verhaltensweisen noch die Rechtsnormen dem heutigen Schutzstandard.
Welche Gelände sind häufig von Bodenverunreinigungen betroffen?
Typischerweise sind folgende Gelände betroffen:
- (ehemalige) Tankstellen
- Reparaturbetriebe für Kfz
- Lagerhallen, in denen Stoffe auf chemischer Basis, wie etwa Pflanzenschutzmittel, gelagert wurden
- Fabrikationsgebäude, insbesondere von Betrieben, bei deren Produktionsabläufen Chemikalien verwendet worden sind
Wichtiger Hinweis
Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Auch private Wohnhäuser, in denen mit schädlichen Stoffen hantiert wurde, können betroffen sein.
Praxisbeispiel: Teerproduktion
Die TOXIC GmbH hat von 1920 bis 1980 auf einem heute brachliegenden Grundstück Teer produziert. Dabei ist es über Jahrzehnte zu Tropfverlusten gekommen. Daneben wurden giftige Restprodukte aus der Produktion in einem zum Gelände gehörenden Waldstück abgekippt.
1995 wurde das Betriebsgelände von der TOXIC GmbH an den Investor I verkauft. Der Investor I erfährt im Rahmen einer Untersuchung von den Kontaminationen. Der Investor I veräußert im Jahr 2005 das Betriebsgelände günstig an A.
A möchte nunmehr auf dem Gelände eine Seniorenresidenz errichten. Bei dem Abriss der alten Fabrikationsanlagen stellt sich die Verunreinigung heraus. Bereits die vorläufigen Sicherungsmaßnahmen zum Schutz des Grundwassers kosten jährlich EUR 500.000. Die Gesamtbeseitigungskosten werden auf EUR 10.000.000 geschätzt. Die TOXIC GmbH ist mittlerweile insolvent.
Die zuständige Behörde zieht A zur Beseitigung heran. Zu Recht?
Die schädlichen Stoffe können, wenn sie in den Boden eingedrungen sind, Mensch und Umwelt gefährden. Neben der unmittelbaren Beeinträchtigung des Erdreiches und damit der Fauna und Flora vor Ort, aber auch der Menschen, die mit diesen Stoffen in Kontakt treten, können Stoffe auch in das Grundwasser einsickern. Dies kann eine Beeinträchtigung der Wasserqualität verursachen. Über das Grundwasser können sich die Stoffe weiter ausbreiten.
In diesen Fällen stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung dieser zum Teil erheblichen Gefahren verantwortlich ist und haftbar gemacht werden kann.
Im Jahre 1998 hat der Bundesgesetzgeber zur einheitlichen Handhabung dieser Sachverhalte das Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz – BBodSchG) erlassen, das am 1. März 1999 in Kraft getreten ist.
Achtung: Hohe Kosten
Trotz der seit dem Inkrafttreten des BBodSchG verstrichenen Zeit sind viele Fragen noch nicht abschließend geklärt. Aufgrund der zumeist enormen Kosten, die für eine Beseitigung von Kontaminationen aufzubringen sind, sind Altlasten häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Rechtlicher Rahmen
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) von 1999 regelt die Haftung für Altlasten. Es legt fest, dass nicht nur der Verursacher, sondern auch der aktuelle und frühere Eigentümer, Mieter, Pächter und Insolvenzverwalter haften können.
Das BBodSchG zielt darauf ab, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Es definiert Boden als Träger verschiedener natürlicher Funktionen, wie Lebensraum für Organismen und Bestandteil des Naturhaushalts, sowie als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte und als Ressource für verschiedene Nutzungen.
Kernpunkte des BBodSchG
- Identifizierung schädlicher Bodenveränderungen und Altlasten
- Verpflichtung zur Vermeidung schädlicher Veränderungen
- Sanierungspflicht für Grundstückseigentümer und Besitzer
- Ermächtigung zur Untersuchung und Bewertung von Verdachtsflächen
Bundes-Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV)
Die neue Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) ist am 1. August 2023 in Kraft getreten. Diese Verordnung legt detaillierte Anforderungen an die nachhaltige Sicherung und Wiederherstellung der Bodenqualität fest.
Besondere Aufmerksamkeit gilt der Untersuchung, Bewertung und Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten. Die Verordnung regelt auch die zulässigen Zusatzbelastungen bei Überschreitung von Vorsorgewerten und stellt Anforderungen an das Auf- oder Einbringen von Materialien auf oder in den Boden.
Wer haftet für Altlasten und wofür?
Grundsätzlich sind natürlich schädliche Einwirkungen auf den Boden untersagt (§ 4 Abs. 1 BBodSchG). Damit ist zunächst klar, dass der Verursacher einer Bodenverunreinigung für diese auch haftet und zu deren Beseitigung verpflichtet ist (§ 4 Abs. 3 BBodSchG).
Damit einher geht die Pflicht des Eigentümers sowie des Inhabers der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück, geeignete Abwehrmaßnahmen gegen drohende schädliche Bodenverunreinigungen zu treffen (§ 4 Abs. 2 BBodSchG). Inhaber der tatsächlichen Gewalt kann etwa der Mieter oder Pächter eines Grundstücks sein.
Achtung: Haftung ohne Verschulden!
Interessanter und möglicherweise überraschend ist allerdings, dass man – etwa als Grundstückseigentümer – nach dem BBodSchG in vielen Fällen für die Altlasten haftet, die andere in der Vergangenheit verursacht haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob man von den Verunreinigungen weiß oder nicht. Man haftet also hierfür, ohne dass es auf Kenntnis oder Verschulden ankommt.
Haftungsübersicht
Überblicksartig haften folgende Personen für Altlasten:
1. Verursacher der Verunreinigung
Die Person oder das Unternehmen, das die Bodenverunreinigung tatsächlich verursacht hat (z.B. durch Produktion, Lagerung schädlicher Stoffe).
2. Aktueller Eigentümer
Der derzeitige Grundstückseigentümer haftet auch dann, wenn er die Verunreinigung nicht verursacht hat und nichts davon wusste.
3. Aktueller Besitzer
Mieter, Pächter oder Insolvenzverwalter können ebenfalls zur Haftung herangezogen werden.
4. Ehemaliger Eigentümer
Wenn das Grundstück nach dem 1.3.1999 verkauft wurde und der Verkäufer Kenntnis von den Altlasten hatte.
Anwendung auf das Praxisbeispiel
Im o.g. Beispiel haftet also A, der die Verunreinigungen weder verursacht noch jemals aus der Teerproduktion wirtschaftlichen Nutzen gezogen hat, für die Sicherung und Beseitigung der Verunreinigungen.
Aber auch der Investor I haftet, da er das Grundstück nach dem 1.3.1999 veräußert hat und von den Kontaminationen Kenntnis hatte.
Daneben haftet die TOXIC GmbH als Verursacherin – diese ist aber, wie oft in solchen Fällen, zahlungsunfähig.
Die Behörde kann grundsätzlich den Neu-Eigentümer vollständig in Anspruch nehmen, auch wenn an sich der Alt-Eigentümer der Verursacher war. Dies dürfte vor allem dann eine aus Sicht der Behörde sinnvolle Herangehensweise sein, wenn nur der Neu-Eigentümer überhaupt solvent ist.
Regressanspruch
Der Eigentümer oder Besitzer (Mieter, Pächter), der von der Behörde in Anspruch genommen wurde, hat allerdings gegen den Verursacher einen Regressanspruch (§ 24 Abs. 2 BBodSchG).
Welche Risiken bestehen bei Altlasten?
Als Verantwortlicher haftet man vor allem für:
- die Durchführung und Kosten der Untersuchungsmaßnahmen des Bodens (§ 9 BBodSchG)
- die Kosten der Beseitigung der Bodenverunreinigung (§ 10 BBodSchG)
Horrorszenario für Eigentümer
Hier können leider sehr schnell Summen in Millionenhöhe aufgerufen werden. Für den nicht verantwortlichen bloßen Eigentümer ist dies ein "Horrorszenario". Weiter denkbar sind auch sehr kostspielige vorläufige Sicherungsmaßnahmen, die ein Ausbreiten der Bodenverunreinigung verhindern sollen.
Gefahren für Grundstückserwerber
Gefahren drohen dem unbedarften Grundstückserwerber vor allem von zwei Akteuren:
(a) Verfügungen der Behörde
Die Behörde kann die oben genannten Adressaten als Verantwortliche für die Kosten der Sanierungsmaßnahmen heranziehen (§ 24 Abs. 1 BBodSchG).
Beispiel: Die Behörde erlässt eine Sanierungsverfügung gegen den aktuellen Eigentümer.
(b) Regressansprüche anderer Beteiligter
Es können andere Beteiligte, die bereits von der Behörde herangezogen worden sind, diese Kosten ganz oder teilweise von einem anderen Verantwortlichen zurückverlangen (§ 24 Abs. 2 BBodSchG).
Beispiel: Die Behörde hat eine Sanierungsverfügung gegen den aktuellen Grundstückseigentümer A erlassen. Dieser war aber nicht der Verursacher der Verunreinigung. Hierfür war die TOXIC GmbH verantwortlich. A hat gegen die TOXIC GmbH einen Regressanspruch.
Vorsicht: Verursachungsbeiträge können auch in einem bloßen Unterlassen liegen, wenn Sicherungsmaßnahmen zumutbar waren.
Weitere denkbare Risiken
- Es kann unaufklärbar bleiben, wann welche Schadstoffeinträge in den Boden erfolgt sind. Nicht immer können Sachverständige hierüber verlässlich Auskunft erteilen. Als Folge hieraus kann es unaufklärbar bleiben, wer in einer zeitlichen Abfolge von Grundstücksnutzungen durch verschiedene Eigentümer oder Besitzer tatsächlich Verursacher ist.
- Bei Schadstoffeinträgen, die vor dem Jahre 1946 erfolgt sind, kann es fraglich sein, ob eine Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers in Betracht kommt.
- Bei Schadstoffeinträgen, die vor dem Jahre 1946 erfolgt sind, kann es auch fraglich sein, ob nach dem damaligen Recht die Verunreinigung des Bodens überhaupt polizeirechtlich untersagt war (dies könnte sich nach dem historischen Landesrecht richten).
Kurzübersicht zur Rechtsprechung
Bundesverwaltungsgericht (BVerwG)
BVerwG 7 C 3.05 (16. März 2006)
Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers für Altlasten. Der Gesamtrechtsnachfolger eines Verursachers ist für die Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen verantwortlich, auch wenn er selbst nicht zur Verunreinigung beigetragen hat. Das Urteil unterstreicht die umfassende Haftung im Kontext des BBodSchG und betont die Bedeutung der sorgfältigen Prüfung von Altlasten bei Grundstücksübertragungen.
BVerwG 7 C 18.18 (07. November 2018)
Anwendung des BBodSchG im Zusammenhang mit dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz. Es geht um die Frage, ob und wie das BBodSchG auf Fälle anwendbar ist, die auch unter das KrW-/AbfG fallen. Das Urteil klärt die Schnittstellen zwischen dem BBodSchG und anderen umweltrechtlichen Regelungen.
Bundesgerichtshof (BGH)
BGH, Urteil v. 02.04.2004 – V ZR 267/03
Sanierungspflicht gemäß dem BBodSchG, insbesondere in Bezug auf die Rolle der zuständigen Behörde bei der Anordnung von Sanierungsmaßnahmen. Der BGH stellte klar, dass die Sanierungspflicht gemäß den Anweisungen der zuständigen Behörde zu erfolgen hat.
BGH, Urteil vom 18.10.2012 – III ZR 312/11
Beendigung der Sanierungsverpflichtungen nach dem BBodSchG. Der BGH entschied, dass eine Sanierung erst dann als beendet gilt, wenn der nach dem BBodSchG geforderte Zustand hergestellt ist. Dieses Urteil präzisierte die Anforderungen an die Beendigung von Sanierungsmaßnahmen.
Gibt es Schutz vor einer Haftung für Altlasten?
Ein wirksamer Schutz gegen ausufernde Haftung für Altlasten kann präventiv erfolgen:
Vor dem Kauf: Untersuchen Sie die Nutzungshistorie
Vor dem Kauf sollte eine gründliche Untersuchung des Grundstücks erfolgen. Gibt beispielsweise die Nutzungshistorie des Grundstücks Anhaltspunkte dafür, dass schädliche Stoffe in den Boden gelangt sein könnten, sind vor dem Kauf sachverständige Bodenuntersuchungen angebracht.
Ebenso kann die aufmerksame Durchsicht von Dokumenten oder früheren Kaufverträgen ergeben, dass Altlastenprobleme bereits bekannt sind.
Behördliche Informationen nutzen
Kommunen und Behörden haben teilweise bereits Erkenntnisse über bestehende Altlasten oder verfügen über zusätzliche Informationen zur Nutzungshistorie. Stellenweise werden bereits auch elektronisch abrufbare Altlasten-Kataster geführt. Diese erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Hier kann eine Anfrage lohnend sein.
Kaufvertrag: Haftungsregelungen vereinbaren
In jedem Fall sollte der Kaufvertrag eine Klausel dazu enthalten, wer für die Altlasten im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer haftet; hier bieten sich auch Klauseln dazu an, dass der Verkäufer den Käufer von Sanierungskosten freistellt.
Zwar sieht das Gesetz einen Regress nach Verursachungsbeiträgen bereits vor – allerdings wird genau hierüber regelmäßig Streit entstehen (§ 24 Abs. BBodSchG).
Vorsicht: Insolvenzrisiko
Ohne weitergehende Sicherungen tragen Sie damit immer noch das Insolvenzrisiko des Verkäufers.
Solche privatrechtlichen Absprachen haben grundsätzlich im Verhältnis zur zuständigen Behörde keine Wirkung. Die Behörde zieht die nach dem BBodSchG Verantwortlichen zur Sanierung heran. Dies geschieht unabhängig davon, wer aufgrund einer Kaufvertragsklausel oder sonstigen Vereinbarung zwischen den Parteien haften soll.
Regressansprüche gegen den Verkäufer
Je nach Beweislage stehen dem Grundstückserwerber natürlich auch Ansprüche gegen den Verkäufer zu. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Verkäufer von den Altlasten wusste und hierüber nicht aufgeklärt hat. Diese können aber etwa ausgeschlossen sein, wenn der Käufer dennoch Kenntnis von den Belastungen hatte. Diese Ansprüche betreffen aber ebenfalls nicht das öffentlich-rechtliche Verhältnis zur Behörde.
Zusammenfassung und praktische Hinweise
Wichtig ist vor allem, für das Thema Altlastenhaftung sensibilisiert zu sein. So können Risiken rechtzeitig erkannt werden.
Checkliste: Bedenken Sie
Vor dem Kauf: Gibt es aufgrund der Nutzungshistorie Anhaltspunkte für Altlasten?
Kaufvertrag: Habe ich im Kaufvertrag über ein Grundstück das Thema Altlasten abgedeckt? Aus Käufersicht: Haftet der Verkäufer? Aus Verkäufersicht: Habe ich meine Haftung aus Regress zeitlich begrenzt?
Behördliche Verfügungen: Gibt es bereits eine Sanierungsverfügung oder steht eine solche bevor: Hat die Behörde ihr Ermessen richtig ausgeübt bzw. könnte die Behörde vorrangig den Verursacher in Anspruch nehmen? Sollte ich hierzu der Behörde Kooperationsbereitschaft signalisieren?
Regressansprüche: Habe ich Regressansprüche gegen den Verkäufer des Grundstücks, auch wenn dieser nicht der Verursacher der Belastung ist? Hat der Verkäufer eine gebotene Aufklärung bei den Vertragsverhandlungen unterlassen?
Fragen zur Altlastenhaftung?
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