Dies ist die in der Praxis bedeutsamste Variante. Der (Bau-)Unternehmer verpflichtet sich nicht nur zur Lieferung der Bauteile, sondern auch zu deren Montage und Errichtung des Hauses. Da hier die Montagepflicht und nicht die Eigentumsübertragung an einzelnen Komponenten im Vordergrund steht, findet Werkvertragsrecht gemäß §§ 631 ff. BGB Anwendung. Dies gilt unabhängig vom Umfang eventueller Eigenleistungen des Bauherrn oder dem konkreten Zeitaufwand der Montage. Im Errichtungsvertrag ist eine Garantie regelmäßig zusätzlich zum Mängelrecht zu verstehen.
Fertighausliefervertrag als Bausatzvertrag
Bei diesem Modell obliegt die Montage dem Bauherrn selbst. Der Vertrag konzentriert sich auf die Verpflichtung des Anbieters zur Lieferung und Übereignung von Baufertigteilen. Daher unterliegt dieser Vertragstyp dem Kaufrecht. Stellt der Lieferant zusätzlich Baupläne, technische Beratungsleistungen oder eine Statik zur Verfügung, kann ein Kaufvertrag mit werkvertraglichen Zusatzleistungen vorliegen, wobei die kaufvertraglichen Elemente den Schwerpunkt bilden. Bei lieferlastigen Konstellationen schließen sich die kaufrechtlichen Garantiekonzepte an.
Fertighausliefervertrag als Mobilheimvertrag
Dieser Vertragstyp zielt auf die Lieferung eines serienmäßig hergestellten und ausgestatteten Fertighauses, das auf ein vom Erwerber zu errichtendes Fundament gestellt wird. Auch hier liegt der Schwerpunkt auf der Lieferung, weshalb Kaufrecht zur Anwendung kommt.
Diese Einordnung entscheidet über Fristregime, Mängelrechte und Beweislast – und damit darüber, wo eine vertragliche Garantie „andockt“. Für die weitere Betrachtung von Garantiezusagen ist insbesondere der Fertighausvertrag mit Errichtungsverpflichtung als Werkvertrag relevant.
Qualifikation und Arten von Garantieversprechen
Abgrenzung: Unselbstständige und selbstständige Garantien
Übliche Garantiearten im Fertighausbau
Der Anbieter garantiert die Fertigstellung des Hauses innerhalb einer bestimmten Frist oder zu einem verbindlichen Termin. Seit der Einführung der Verbraucherbauvertragsregelungen ist eine Angabe zur Bauzeit im Vertrag ohnehin verpflichtend (§ 650k Abs. 3 BGB), wodurch die Bauzeit de facto zum garantierten Vertragsbestandteil wird. Eine solche Garantie bietet dem Bauherrn Planungssicherheit für Umzugstermine und Mietkündigungen. Bei schuldhafter Überschreitung des Termins können dem Bauherrn Schadensersatzansprüche zustehen, die oft durch eine vereinbarte Vertragsstrafe abgesichert werden. Ausgenommen sind in der Regel unvorhersehbare Verzögerungen durch höhere Gewalt (z. B. extreme Wetterlagen). Bauzeitgarantien sichern Termine und flankieren die ohnehin im Verbraucherbauvertrag geforderte Angabe zur Fertigstellung oder Ausführungsdauer.
Hierbei wird die Dichtigkeit des Bauwerks, meist für Keller oder Dach, über einen längeren Zeitraum (z. B. 10 Jahre) zugesichert. Solche Garantien gehen über die gesetzliche Gewährleistungsfrist hinaus und werden oft in Kooperation mit Herstellern von Abdichtungssystemen gegeben. Ein Beispiel: Der Baustoffhersteller Remmers gewährt für sein Abdichtungssystem MB 2K eine 10-Jahres-Systemgarantie anstelle der sonst üblichen fünf Jahre. Im Schadensfall übernimmt der Garantiegeber die Sanierungskosten, selbst wenn der ausführende Betrieb nicht mehr existiert. Voraussetzung ist regelmäßig, dass zertifizierte Verfahren und Materialien verwendet wurden und der Bauherr die Nutzungs- und Wartungshinweise befolgt. Diese Garantien bieten zusätzlichen Schutz gegen Feuchtigkeitsschäden, sind aber oft mit Bedingungen verknüpft (siehe unten Grenzen und Haftungsausschlüsse). Dichtigkeits- bzw. Systemgarantien (etwa für Keller oder Dach) versprechen, dass definierte Bauteile innerhalb eines Zeitfensters bestimmte Funktionsanforderungen erfüllen; sie sind regelmäßig an Systemaufbauten, fachgerechte Ausführung und Wartung gebunden.
Garantie auf Baumaterialien und Konstruktion
Viele Hersteller geben Langzeit-Garantien von 30 oder sogar 50 Jahren auf die tragende Grundkonstruktion des Hauses (z. B. Holzrahmenwerk, tragende Wände, Decken, Dachstuhl). Diese auch als „Haltbarkeitsgarantie“ oder „Strukturgarantie“ bezeichneten Zusagen dokumentieren das Vertrauen in die Langlebigkeit der Konstruktion. Beispielsweise gibt Bien-Zenker 30 Jahre Gewährleistung auf die tragende Holzrahmenkonstruktion und 5 Jahre auf alle übrigen Bauleistungen. Ebenso garantiert Büdenbender Hausbau 50 Jahre lang die Standsicherheit der Grundkonstruktion des Fertighauses. In Vertragsklauseln wird dies oft als Verlängerung der Gewährleistungsfrist formuliert (z. B. „Gewährleistung für konstruktive Teile: 30 Jahre“). Der genaue Umfang der „Konstruktion“ muss jedoch klar definiert sein – meist sind nur die statisch tragenden Teile umfasst, nicht aber alle Bauteile des Hauses (siehe hierzu die Rechtsprechung unten). Konstruktions- bzw. Haltbarkeitsgarantien betreffen tragende, statisch relevante Grundelemente des Hauses (z. B. Außen- und Innenwände, Deckentragwerk, Dachtragwerk).
Diese Garantien ähneln Herstellergarantien im Konsumgüterbereich und decken die Funktionsfähigkeit von Anlagen wie Heizung, Elektrik oder hochwertigen Fenstern für einen bestimmten Zeitraum ab. Der Fertighausanbieter (oder der Gerätehersteller) verpflichtet sich, bei Ausfall oder Defekt innerhalb der Garantiezeit kostenfrei Reparatur oder Austausch zu leisten. Beispielsweise gewähren große Heizungshersteller häufig 5 Jahre Garantie auf ihre Anlagen zusätzlich zur gesetzlichen Gewährleistung. Im Hausbau geben einige Firmen solche Versprechen an den Endkunden weiter. Wichtig ist, dass diese freiwilligen Zusagen die gesetzliche Mängelhaftung für Planungs- oder Einbaufehler nicht ersetzen, sondern ergänzen. Diese Komponenten-Garantien beziehen sich meistens auf einzelne Bauteile/Systeme und sind in Umfang und Dauer begrenzt. Schließlich existieren Komponentengarantien (Heizung, Lüftung, Fenster u. a.), die oft Herstellerbedingungen folgen (Wartungsintervalle, fachgerechte Bedienung).
Rechtlicher Rahmen und Auslegungsgrundsätze
Der Garantiebegriff nach § 443 BGB
Gewährleistungsansprüche verjähren zwar regulär nach 5 Jahren, aber aus der Garantie kann auch noch lange danach ein Anspruch entstehen, solange die Garantiezeit läuft. Die Parteien können für Garantieansprüche vertraglich eigene Verjährungsfristen festlegen; falls nicht, gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Anspruchsentstehung (§§ 195, 199 BGB).
Werkvertragliche Besonderheiten
Fazit und Empfehlungen für die Praxis
FAQ – Häufig gestellte Fragen
1. Ersetzt eine Garantie die gesetzliche Gewährleistung?
Nein, eine Garantie ist immer eine freiwillige Zusatzleistung. Ihre gesetzlichen Gewährleistungsansprüche (in der Regel fünf Jahre bei Bauwerken) bleiben davon unberührt und dürfen nicht eingeschränkt werden.
2. Was bedeutet eine „30-Jahres-Garantie auf die Konstruktion“?
In der Regel sind damit nur die statisch-tragenden Teile des Hauses gemeint (z. B. das Holzrahmenwerk). Schäden an nicht-tragenden Teilen wie dem Putz oder den Fenstern sind meist nicht abgedeckt, selbst wenn sie die Konstruktion beschädigen.
3. Verfällt die Garantie, wenn ich eine Wartung vergesse?
Ja, das ist möglich. Viele Langzeit-Garantien sind an den Nachweis regelmäßiger, fachgerechter Wartung geknüpft. Ohne diesen Nachweis kann der Garantieanspruch im Schadensfall abgelehnt werden.
4. Gilt die Garantie auch für Schäden durch einen Sturm?
Nein, Schäden durch höhere Gewalt (Elementarschäden) sind üblicherweise von der Garantie ausgeschlossen. Hierfür ist eine separate Gebäudeversicherung notwendig.
5. Was ist der Unterschied zwischen einer selbstständigen und einer unselbstständigen Garantie?
Eine unselbstständige Garantie bezieht sich auf die Mangelfreiheit der Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme. Eine selbstständige Garantie sichert darüber hinaus einen bestimmten Erfolg für die Zukunft zu (z. B. die Dichtigkeit eines Kellers für 10 Jahre).
