Arglistige Täuschung und versteckte Mängel beim Hauskauf

Der Immobilienkauf ist beim Kauf eines Eigenheims oftmals eine emotionale Angelegenheit. Träume und Hoffnungen verbinden sich mit dem Eigenheim. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in ungeahnte Höhe geklettert, die Finanzierung des Hauskaufs ist also meist knapp kalkuliert. Umso ärgerlicher ist es, wenn man als Käufer nach dem Hauskauf feststellt, dass an dem Gebäude versteckte Mängel vorhanden sind, auf die der Verkäufer nicht hingewiesen hatte. Baumängel an Immobilien sind finanziell meist ein Fass ohne Boden, der Beseitigungsaufwand und die Planungsunsicherheit enorm.

In manchen Fällen stellt sich bei Bekanntwerden eines Mangels auch die Frage, ob die Immobilie überhaupt wirtschaftlich weiter genutzt werden kann, so etwa bei Altlasten wie Bodeneinlagerungen.

Typische versteckte Mängel beim Hauskauf

Wie ist die Rechtslage wenn nach dem Hauskauf Mängel auftreten?

Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag

In den notariell beurkundeten Grundstückskaufverträgen zwischen privaten Parteien ist die Haftung des Verkäufers für Sachmängel meist ausgeschlossen, so genannter Gewährleistungsausschluss. Das ist auch möglich und zulässig, führt aber dazu, dass Käufer bei der Verfolgung von Mängelansprüchen großen Schwierigkeiten ausgesetzt sind.

Häufig findet sich die folgende oder eine ähnliche Formulierung im notariellen Kaufvertrag:

„Der Kaufgegenstand ist verkauft, wie er steht und liegt und vom Käufer besichtigt wurde. Jegliche Gewährleistung für sichtbare und verborgene Sachmängel ist ausgeschlossen.“

Haftung nur bei Kenntnis des Verkäufers

Der Verkäufer haftet nämlich aufgrund des üblichen Gewährleistungsausschlusses für Mängel am Haus nur dann, wenn er den Mangel kannte und diesen arglistig verschwiegen hat. Das setzt auch voraus, dass der Mangel aufgrund seiner Schwere und Bedeutung offenbarungspflichtig ist. Das sind Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind .Offenbarungspflichtig sind folglich Mängel nur dann, wenn diese die Funktion der Immobilie so stark beeinträchtigen oder derart nachteilig sind, dass ein durchschnittlicher Käufer seine Kaufentscheidung hiervon abhängig machen würde.

In solchen Fällen kann sich der Käufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Zudem dürfte häufig auch eine arglistige Täuschung vorliegen, die den Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt.

Keine Haftung bei „offenem Mangel“

Der Verkäufer haftet nicht, wenn der Käufer den Mangel kannte oder dieser als sog. „offener Mangel“ ohne weiteres gut erkennbar war. Dann besteht auch keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Beispiel: Ein Riss im Putz, eine verschimmelte Wand, fehlende Dachziegel etc.

Ansprüche und Rechtsbehelfe des Käufers

Dem Käufer einer Immobilie stehen im Falle der Mangelhaftigkeit mehrere Rechtsbehelfe zur Seite:

• Anfechtung des Kaufvertrages: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann die Anfechtung erklärt werden. Der Kaufvertrag ist hierdurch hinfällig und rückabzuwickeln.
• Aufforderung zur Nacherfüllung: Der Käufer kann den Verkäufer zur Nacherfüllung auffordern, d.h. Beseitigung des Mangels auf Kosten des Verkäufers.
• Minderung oder Rücktritt: Wird die Nacherfüllung verweigert, scheitert sie mehrfach oder ist sie unmöglich, kann der Käufer nach seiner Wahl den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten.
• Schadensersatz: Der Käufer kann, wenn die Nachfrist abgelaufen ist, auch Schadensersatz statt der Leistung in Form der fiktiven Mängelbeseitigungskosten verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes kann jedoch gedeckelt sein, wenn der Schaden höher ist als der Kaufpreis oder 200 % der merkantilen Wertminderung übersteigt.

Welche Mängel sind erheblich?

Nicht jeder Mangel berechtigt im Ergebnis zum Rücktritt, denn hinzu kommt, dass dieser erheblich sein muss. Nach der Rechtsprechung ist hier zu fordern, dass die Beseitigungskosten für den Mangel 5 % des Kaufpreises erreichen oder übersteigen. Daneben kann aber auch ein hohes Maß an Funktionsbeeinträchtigung für einen Rücktritt auch dann ausreichen, wenn diese Wertgrenze nicht erreicht wird.

Wann verjähren Ansprüche wegen Mängeln beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich verjähren Ansprüche aus dem Kauf einer Immobilie binnen 5 Jahren nach Übergabe des Grundstücks und zwar unabhängig davon, ob man von dem Mangel Kenntnis erlangt oder nicht.

Bei arglistiger Täuschung sieht es anders aus, hier gilt die normale Verjährungsfrist von drei Jahren, wobei der Beginn des Fristlaufs die Kenntnis des Käufers von dem Umstand voraussetzt. Dies kann den Beginn der Verjährung deutlich nach hinten schieben, da die Kenntnis auch erst viele Jahre nach dem Kauf eintreten kann.

Es gilt zudem eine Höchstfrist von 10 Jahren.

Vorgehensweise nach Entdeckung eines verdeckten Mangels

Wie geht der Käufer nach Entdeckung eines mutmaßlich arglistig verschwiegenen Mangels am Besten vor?

Zunächst sollte ein Gutachten zur Beweissicherung und Dokumentation des Schadensausmaßes sowie auch des voraussichtlichen Beseitigungsaufwandes für den Mangel eingeholt werden.

Auf dieser Grundlage ist der Verkäufer dann bei behebbaren Mängeln zur Nacherfüllung aufzufordern, wenn die Immobilie behalten werden soll, andernfalls sind Rücktritt bzw. Anfechtung zu erklären.

Ein solches Gutachten vermeidet den üblichen Einwand des Verkäufers, dass der Mangelvorwurf nicht belegt sei etc. und dokumentiert anhand der Beseitigungskosten auch die Erheblichkeit des Mangels.

Sollte die Sache streitig bleiben, empfiehlt es sich zeitnah mittels eines Rechtsanwalts ein so genannten selbständiges Beweisverfahren vor dem zuständigen Gericht einzuleiten. Hier wird dann vom Gericht ein Sachverständiger bestellt, dessen Gutachten für beide Parteien und das Gericht verbindlich ist.

Immobilienkauf mit Mängeln in der Rechtsprechung

Fertighaus, Baujahr 1980: Außenfassade aus Asbest ist kein Sachmangel

In der Außenfassade eines 1980 errichten Fertighauses waren Asbestzementtafel verarbeitet, was der Verkäufer wusste. Er klärte hierüber nicht auf.

Eine Einschränkung der beabsichtigten Wohnnutzung liege nicht vor, da es hierzu einer Öffnung der Außenfassade bedürfte. Die Asbestbelastung betreffe, so das Gericht, nicht die Innenwände. Zudem sei die Verwendung der Asbestzementtafeln 1980 bei der Errichtung des Wohnhauses nicht ungewöhnlich gewesen, die Verwendung im Außenbereich war seinerzeit auch zulässig. Beim Kauf eines älteren Fertighauses müsste sich dem Käufer die Überlegung aufdrängen, dass Asbest verwendet worden sein könnte. Die Klage wurde daher abgewiesen (OLG Celle, Urteil vom 7. Februar 2008 – 8 U 203/07)

Abweichendes Baujahr des Hauses als Sachmangel

Im Maklerexposé wurde eine Doppelhaushälfte mit dem falschen Baujahr 1956 beworben, obwohl diese bereits 1913 errichtet worden war. Das Exposé war im Internet veröffentlicht worden. Diese Abweichung eines verkauften Hauses von Angaben im Maklerexposé (hier: Baujahr) kann nach Ansicht des OLG Hamm einen erheblichen Sachmangel darstellen. Das Exposé wird zwar regelmäßig nicht als Beschaffenheitsvereinbarung Vertragsbestandteil, kann aber als öffentliche Äußerung eines Gehilfen des Verkäufers eine zu erwartende Beschaffenheit begründen.

Im konkreten Fall wurde die Klage jedoch abgewiesen, da eine vorsätzliche Täuschung des Verkäufers nicht nachweisbar war. Die Zeugenaussagen widersprachen sich in diesem Punkt. Also war mangels beweisbarer Arglist dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss der Vorrang zu geben (OLG Hamm, Urteil vom 15. Dezember 2008 – 22 U 90/08).

Hauskauf: Pflicht zur Offenbarung von Feuchtigkeitsschäden

Der Verkäufer erklärte in diesem Fall die im Rahmen der Besichtigung entdeckten Schimmelstellen in der Zimmerdecke mit einer Undichtigkeit des Dachs, die aber noch vor dem Verkauf behoben würde. Nach dem Kauf entdeckten die Käufer massive Feuchtigkeitsschäden in zahlreichen Zimmern. Der Verkäufer hatte in der Vergangenheit diverse bauliche Versuche zur Eindämmung der eindringenden Feuchtigkeit unternommen, etwa durch Errichtung einer Betonwand mit Noppenfolie.

Feuchtigkeitsschäden stellen insbesondere offenbarungspflichtige Umstände dar. Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblicher Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren oder, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat. Im konkreten Fall scheiterte die Klage indes an der nicht nachweisbaren Arglist des Verkäufers (OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09)

Regelmäßige Überschwemmungen des Grundstücks als Sachmangel

Das vom Käufer erworbene Grundstück wies eine Oberflächenwasserproblematik auf, da das Grundstück sich in einem großen Regenwassereinzugsgebiet befand. Von den nordöstlich liegenden Acker- und Wiesenflächen flössen insbesondere nach einer Schneeschmelze mit parallel auftretenden größeren Niederschlägen, erhebliche Mengen Oberflächenwasser über das klägerische Grundstück, wo es wegen bindigen Bodenmaterials nicht ausreichend versickern könne.

Die regelmäßige Überschwemmung eines Hausgrundstücks mit Oberflächenwasser begründet nach Ansicht des BGH einen Sachmangel, wenn dadurch die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung beeinträchtigt wird. Ein arglistiges Verschweigen der Überschwemmungen ist zu verneinen, wenn der Nachweis, dass dem Verkäufer das Oberflächenwasserproblem bekannt war, nicht geführt werden kann (BGH, Beschluss vom 30. September 2010 – V ZR 89/10)

Hausbockbefall des Dachstuhls als Sachmangel

Die Parteien sind durch einen notariellen Hauskaufvertrag verbunden, bei welchem die Gewährleistung ausgeschlossen wurde. Im Jahre 2003 – 5 Jahre vor dem Verkauf – hatten die Voreigentümer den Dachstuhl teilweise renoviert und dabei Hausbockbefall festgestellt. Diese wurde sodann chemisch bekämpft. Bei den Verkaufsgesprächen 2008 ließen die Verkäufer diesen Umstand unerwähnt und informierten auch deren Makler hierüber nicht, obwohl die Kaufinteressenten und späteren Kläger nach dem Grund für die Dachstuhlarbeiten explizit gefragt hatten. Darin sah das OLG München eine arglistige Täuschung, die den Gewährleistungsausschluss überwand.

Nach Ansicht des OLG München haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall auch bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses auf Ersatz der Kosten für die Schädlingsbeseitigung und die Instandsetzung des Dachstuhls sowohl aus dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Mangels als auch des Verschuldens bei Vertragsschluss (OLG München, Urteil vom 9. November 2011 – 20 U 3106/11).

Aufklärungspflicht über Sanierungsversuche bei Feuchtigkeitsschaden

Der Kläger war auf das streitige Anwesen durch ein Exposé des Immobilienmaklers aufmerksam geworden. Hierin wurde das 1936 erbaute Haus als „2008 komplett renoviert“ und mit „Kellersanierung“ bezeichnet. Nachdem der Kläger das Haus Ende Juni 2009 bezog, bemerkte er Anfang Juli 2009 im Keller massive Schimmelbildung. Hierüber ist er vom Verkäufer nicht aufgeklärt worden.

Das OLG Saarbrücken hat die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung bejaht. Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat. Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 6. Februar 2013 – 1 U 132/12 – 37)

Verschweigens eines Blitzeinschlags in den 1950er Jahren

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 21.07.2011 von der Beklagten das Hausanwesen. Die Gewährleistung wurde, wie üblich, ausgeschlossen. In den Dachstuhl des Hauses war in den 1950er Jahren der Blitz eingeschlagen und hatte einen Brand ausgelöst. Das Haus stand seinerzeit im Eigentum der Mutter des Verkäufers. Der Schaden war danach in Stand gesetzt worden, ohne dass es in der Folgezeit zu hierauf zurückzuführenden Beeinträchtigungen an dem Haus gekommen war. Im Zuge der Durchführung von Renovierungsarbeiten stellte der Kläger den an der Mittelpfette des Daches vorhandenen Brandschaden fest.

Die Klage wurde abgewiesen. Für die Verkäuferin eines Hauses besteht nach Ansicht des OLG Koblenz keine Offenbarungspflicht, dass es in den 1950er Jahren zu einem Blitzeinschlag in den Dachstuhl des Hauses gekommen war, die Sanierungsarbeiten erforderlich machten; insbesondere wenn in Folge die Schadhaftigkeit der damals durchgeführten Sanierung nicht offenkundig wurde, andererseits ausweislich des Exposés das Haus insgesamt als renovierungsbedürftig beschrieben worden ist (OLG Koblenz, Beschluss vom 13. Februar 2013 – 3 U 1122/12)

Unzureichende Bauwerksabdichtung mit Feuchtigkeitsschaden verschwiegen

Der Kläger macht wegen Feuchtigkeitsschäden an dem mit notariellem Kaufvertrag vom 29. April 2008 erworbenen Hausgrundstück Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten als Verkäufer geltend. Die Beklagten ließen auf der Kaufsache ein Einfamilienhaus errichten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 02. und 15. Oktober sowie 11. November 2002 rügten sie gegenüber dem ausführenden Unternehmen u. a., dass die Kellerabdichtung den Herstellerrichtlinien und der DIN 18195 widerspreche. Eine Nachbesserung durch das Unternehmen erfolgt indes nicht. Mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 29. April 2008 veräußerten sie das Grundstück unter Gewährleistungsausschluss an den Kläger weiter. Das Grundstück wurde dem Kläger am 1. Juni 2008 übergeben. Anfang Juni dieses Jahres gab der Kläger ein Gutachten zur „Feststellung der Feuchteschäden im Kellerbereich“ in Auftrag. Nach den Feststellungen des Sachverständigen war die Abdichtung der Kehle (Bodenplatte/Kellerwand) augenscheinlich nicht fachgerecht ausgeführt, so dass „Wasser in das Kellermauerwerk eingedrungen und … somit die Feuchteschäden verursacht“ hat.

Das OLG Brandenburg hat der Klage teilweise stattgegeben und eine arglistige Täuschung bejaht. Treten nach einem Hauskauf Feuchtigkeitsschäden im Keller auf, so kann sich der Verkäufer jedenfalls dann gegen Haftungsansprüche nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er vor dem Verkauf von dem Mangel wusste, diesen selbst gegenüber dem ausführenden Bauunternehmen rügte, eine Durchsetzung der Nachbesserungsansprüche unterließ und stattdessen eine Selbstabhilfe behauptet, dem Käufer gegenüber jedoch den Mangel auch auf Nachfrage verschwieg und auf die vollständige Ausführungen aller Arbeiten am Haus durch Fachunternehmen verwies. Bei einem Grundstückskaufvertrag stellt eine unzureichende Bauwerksabdichtung, die zu Feuchtigkeitsschäden am Bauwerk führt ebenso wie eine in Eigenleistung durch den Eigentümer fehlerhaft ausgeführte Bauwerksabdichtung regelmäßig einen Umstand dar, der für die Kaufentscheidung des Käufers von wesentlicher Bedeutung ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 14. November 2013 – 5 U 6/11)

Umlaufender Setzriss im Obergeschoss als Sachmangel

Durch Kaufvertrag vom 9.4.2014 erwarben die Kläger von der Beklagten, ein Haus aus dem Baujahr 1975 zum Preis von 195.000,00 EUR. Es wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Im Obergeschoss des Hauses befindet sich im oberen Wandbereich ein rundum laufender Setzriss. Mit Schreiben vom 23.4.2014 erklärten die Kläger wegen dieses Risses den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Kläger haben behauptet, dass sie bei der Besichtigung des Hauses ausdrücklich nach Mängeln gefragt hätten, der durch Bilder und Vorhänge verdeckte Riss jedoch nicht offenbart worden sei. Zur nachhaltigen Schadensbeseitigung sei ein Kostenaufwand von ca. 20.000,00 EUR erforderlich.

Das OLG Köln hab der Anfechtungsklage statt. Das Vorhandensein eines Setzrisses im Obergeschoss eines verkauften Hauses kann einen wesentlichen Mangel darstellen, hinsichtlich dessen der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht greift. Auch wenn in dem Exposé auf einen Renovierungsbedarf hingewiesen wurde, musste der Käufer nicht mit dem Vorhandensein eines solchen Mangels rechnen, da unter Renovierung umgangssprachlich und bei der Verwendung des Begriffs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften eine Ausbesserung oder Wiederherstellung verstanden wird, der Setzriss aber durch solche Maßnahmen nicht dauerhaft behoben werden kann (OLG Köln, Beschluss vom 23. Juni 2015 – 19 U 196/14)

Marderbefall der Immobilie als Sachmangel

Der Kläger erwarb vom Beklagten mit notariellen Kaufvertrag vom 5. Juli 2010 das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück für € 300.000. In § 6 dieses Vertrages vereinbarten die Parteien – mit Ausnahme für arglistig verschwiegene Mängel – einen Gewährleistungsausschluss, wobei der Verkäufer versicherte, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1967 und wurde vormals von der Mutter des Beklagten bewohnt. Der Kläger hat vor dem Landgericht vorgetragen, dass er nach Abschluss des Kaufvertrages festgestellt habe, dass das Gebäude von einer Vielzahl von Mardern befallen sei und behauptet, dies habe ihm der Beklagte, dem der Marderbefall vor Vertragsabschluss bekannt gewesen sei, bewusst verschwiegen. Ein Zeuge – ehemaliger Mieter der Immobilie – hatte sich daran erinnert, dass er im Verlauf seiner von 2004 bis 2009 dauernden Mietzeit der Familie des Verkäufers mehrmals den Marderbefall mitgeteilt hat, wobei vorrangiger Ansprechpartner der Beklagte gewesen sei. Auch habe er bei der Übergabe des Hauses nach Beendigung der Mietzeit noch einmal hierauf hingewiesen. Das OLG München hat daher der Klage des Käufers stattgegeben.

Ist dem Verkäufer eines Hauses ein erheblicher Marderbefall der Immobilie positiv bekannt, so kann er sich nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen, wenn er diesen Mangel gegenüber dem Käufer bewusst arglistig verschweigt und dieser dann vom Vertrag zurücktritt (OLG München, Urteil vom 5. April 2017 – 20 U 3300/16)

Unzureichende Heizleistung einer Wärmepumpenheizung als Sachmangel

Mit notariellem Vertrag vom 28.11.2013 kauften die Kläger vom Beklagten das mit einem im Jahr 1993 erbauten Doppelhaus bebaute Grundstück. Im notariellen Kaufvertrag ist ein üblicher Sachmängelgewährleistungsausschluss enthalten. In dem streitgegenständlichen Gebäude ist neben einem leistungsfähigen 1,5 Tonnen-Kachelofen eine Wärmepumpenheizung eingebaut. Im Rahmen der Gespräche vor Abschluss des Kaufvertrags wies der Beklagte die Kläger darauf hin, der Ofen sei geeignet die Immobilie zu 80 % beheizen. Bezüglich der Heizleistung der Wärmepumpenheizung wurden den Klägern keine Hinweise erteilt. Die Käuferseite behauptet, die Wärmepumpenheizung sei nicht ausreichend dimensioniert, um das gesamte Haus zu beheizen. Zudem lägen gravierende Fehler in der Grundstücks- und Gebäudeentwässerung vor.

Der Käufer forderte für die Installation einer angemessen leistungsfähigen Heizungsanlage Schadensersatz. Das LG Flensburg gab der Schadensersatzklage statt. Ein verkauftes Grundstück kann nach Ansicht des Gerichts einen Mangel aufweisen, wenn die Wärmepumpe für das Objekt nicht ausreichend dimensioniert ist, und wenn die Heizkörper für den Betrieb mit der Wärmepumpe zu klein ausgelegt sind. Der Käufer eines Grundstücks darf als selbstverständlich voraussetzen, dass ein Wohnhaus ausreichend beheizbar ist und es dabei nicht auf etwaige Öfen ankommt, sofern eine moderne Zentralheizung – gleich welcher Art – vorhanden ist. Auch die erforderliche Arglist konnte dem Verkäufer nachgewiesen werden (LG Flensburg, Urteil vom 18. Oktober 2019 – 3 O 14/18)

Asbestbelastung und hohe Chloranisolkonzentration als Sachmangel

Mit notariellem Kaufvertrag vom 09.**.2016 erwarben die Kläger von den beklagten Eheleuten deren Grundstück mit dem darauf befindlichen Einfamilienhaus und dem im Klageantrag unter Ziffer 1.) aufgezählten Mobiliar zu einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt 290.000,00 €. Das Einfamilienhaus wurde ca. 1970 in Fertigbauweise errichtet. Die Außenfassade besteht aus asbesthaltigen Faserzementplatten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.01.2018 zeigten die Kläger den Beklagten an, dass von ihnen eine erhebliche Geruchsbelästigung im Haus festgestellt wurde, dass die von ihnen entdeckten gesundheitsgefährdenden „Zement-Asbestplatten“ in der Hausfassade ausgetauscht werden müssten und dass es entgegen den Angaben im notariellen Kaufvertrag nahezu bei jedem Regen und nicht nur bei Starkregen zu Wassereintritten im Kellerflur käme. Es wurde sodann der Rücktritt erklärt und eingeklagt. Das LG Offenburg hat der Klage stattgegeben. Asbestzementplatten in der Fassade eines Einfamilienhauses stellen einen Sachmangeldar. Auch Geruchsprobleme eines Einfamilienhauses, die durch eine hohe Chloranisolkonzentration hervorgerufen werden, begründen einen Sachmangel. Die Kläger konnten zudem beweisen, dass die Verkäufer beide Mängel kannten und arglistig verschwiegen (LG Offenburg, Urteil vom 31. Januar 2020 – 2 O 305/18)

Fehlerhafte Angaben zu den Mieteinnahmen

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses wurden seitens des Verkäufers im Rahmen des Verkaufs falsche Angaben zu den Mieteinnahmen gemacht. Die Käufer verlangten Minderung des Kaufpreises. Nach Ansicht des LG Berlin ist bei der Schätzung des Minderungsbetrages davon auszugehen, dass sich der Wert eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks nach einem Vielfachen – häufig 10-fachen – der jährlichen Mieteinnahmen bemisst. Diese Überlegung ist nach Ansicht des LG Berlin grundsätzlich auch für die Kaufpreisminderung heranzuziehen, wenn bei einer Grundstücksveräußerung die tatsächlichen Mieteinnahmen unter dem Betrag der als Beschaffenheit vereinbarten Mieteinnahmen liegen. Aufgrund der Belegung des Hauses mit nur wenigen Mietparteien sei aber der Minderungsbetrag nur nach dreifachen Jahresmietmindereinnahmen zu berechnen (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2005 – 5 O 139/04).

Schadensersatz wegen mangelhafter Kellerabdichtung

Die Kläger hatten den Beklagten wegen arglistiger Täuschung verklagt. Sie behaupteten, der Beklagte hätte sie über die Beschaffenheit eines 2015 erworbenen bebauten Grundstücks getäuscht. Streitgegenständliche war die mangelhafte Kellerabdichtung des Hauses. Das Landgericht gab ihrer Klage teilweise statt und sprach ihnen Schadensersatz in Höhe von 144.800 Euro zu.

Der Beklagte legte gegen dieses Urteil Berufung ein. Er argumentierte, dass keine spezifische Nutzung des Kellers vereinbart wurde und dass die Erwähnung einer Sauna im Kaufvertrag nur aus steuerlichen Gründen erfolgte. Er bestritt auch, dass die Feuchtigkeit im Keller einen Mangel darstelle und dass die Kläger einen vollständig abgedichteten Keller erwarten konnten. Der Beklagte behauptete, er und seine Familie hätten den Keller so genutzt, wie im Exposé beschrieben, und sah daher keinen Grund, die Feuchtigkeit zu offenbaren. Zudem kritisierte er die Bewertung der Zeugenaussagen durch das Landgericht und argumentierte, dass die vorhandenen Feuchtigkeitsflecken nicht mit einer unzureichenden Abdichtung zusammenhängen.

Der Beklagte beantragte, das Urteil des Landgerichts zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. Die Kläger verteidigten das Urteil des Landgerichts und brachten weitere Argumente vor.

Das Kammergericht Berlin entschied, dass der Beklagte an den Kläger 97.244 Euro zahlen muss, da die weitergehende Forderung des Klägers abgewiesen wurde. Das Gericht stellte fest, dass eine Abdichtung, die nicht den anerkannten technischen Regeln entspricht, einen Sachmangel darstellen kann.

Das Kammergericht Berlin erklärte, dass bei einem Hauskauf, wenn im Exposé steht, dass das Haus und der Keller zwischen 2000 und 2002 komplett und aufwendig saniert wurden, der Käufer erwarten darf, dass der Keller entsprechend modernisiert und für die im Exposé genannten Zwecke wie Sauna, Badbereich geeignet ist. Dazu gehört auch, dass der Keller nach den Standards des Jahres 2000 abgedichtet sein sollte.

Das Gericht betonte, dass man auch ohne Spezialkenntnisse über Kellerabdichtungen davon ausgehen kann, dass ein Keller, der nach 2000 aufwendig saniert wurde, trockene Wände haben sollte. Im vorliegenden Fall hielt jedoch die Feuchtigkeit in den Kellerwänden, die bereits seit 1995 bestand, immer noch an. Das bedeutet, der Keller entsprach nicht dem Zustand, den der Verkäufer beschrieben hatte.

Das Kammergericht Berlin verwies darauf, dass eine falsche öffentliche Aussage über die Eigenschaft einer Sache zu einer Gewährleistungshaftung führt, es sei denn, der Verkäufer hat diese Aussage vor Vertragsabschluss in gleichwertiger Weise korrigiert. Dafür ist ein eindeutiger Hinweis notwendig (KG Berlin, Urteil vom 28. Januar 2021 – 20 U 1052/20).

​Altlastenverdacht und Aufklärungsverpflichtung

Die Klage betrifft eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern in München und ein großes Immobilienunternehmen. Ursprünglich gehörte das Grundstück mit einem Altbau dem Immobilienunternehmen, das es 2012 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte und zu verkaufen begann. Im Januar 2013 ließ das Unternehmen den Boden für den Bau einer Tiefgarage untersuchen, entdeckte dabei eine aufgefüllte Kiesgrube und fand Schadstoffe im Boden.

Nachdem die Belastungen bekannt wurden, stoppte das Unternehmen den Verkauf, führte aber Bodensanierungen durch. Die Stadt München ordnete weitere Untersuchungen an, die Schadstoffbelastungen bestätigten. Das Unternehmen setzte den Verkauf fort, wobei es auf die Altlasten hinwies und sich zu Sicherungsmaßnahmen verpflichtete, schloss aber die Haftung für Altlasten außerhalb des Innenhofs aus.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte, um Ansprüche auf vollständige Mängelbeseitigung, Wertminderung oder Schadensersatz geltend zu machen. Das Landgericht erkannte Schadensersatzansprüche an, das Oberlandesgericht änderte das Urteil und verurteilte das Unternehmen nur zur Sanierung bestimmter Flächen. Beide Parteien legten Revision ein, das Immobilienunternehmen gegen die gesamte Klage und die Gemeinschaft gegen die Teilabweisung und Beschränkungen der Verurteilung.

Der BGH entschied den Fall wie folgt:

Wenn jemand ein Grundstück kauft und es besteht der Verdacht, dass dort früher schädliche Stoffe im Boden (Altlasten) abgelagert wurden, muss der Verkäufer zuerst klären, ob dieser Verdacht wirklich zutrifft. Der Käufer kann die Beseitigung dieser Altlasten aber erst fordern, wenn bestätigt wurde, dass sie wirklich vorhanden sind.

Wenn ein Grundstück mehr Schadstoffe enthält, als normalerweise erwartet wird, und diese Schadstoffe die Umwelt schädigen oder gesetzliche Grenzwerte überschreiten, gilt das als Altlast.

Wenn der Verkäufer vom Verdacht auf Altlasten weiß, aber diese Information beim Verkauf absichtlich verschweigt, und sich später herausstellt, dass tatsächlich Altlasten vorhanden sind, hat er den Käufer arglistig getäuscht.

Wenn jemand eine gebrauchte Wohnung kauft und es gibt Mängel in den Bereichen, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören (zum Beispiel das Treppenhaus oder der Garten), hat der Käufer Anspruch auf vollständige Behebung dieser Mängel. Dieser Anspruch ist nicht auf den Anteil beschränkt, den der Käufer an diesen gemeinsamen Bereichen besitzt (BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21).

Kaufpreisminderung wegen Unterschreitung der geschuldeten Wohnfläche

Die Kläger hatten ein Haus gekauft und stellten fest, dass es kleiner war, als sie dachten. Deshalb wollten sie weniger zahlen. Sie hatten das Haus 2019 für 220.000 Euro erworben. Sie dachten, dass das Haus kleiner war als versprochen und forderten eine Preisminderung. Das erste Gericht (Landgericht) lehnte die Klage ab. Es erklärte, es gebe keine offizielle Vereinbarung über die Größe des Hauses und die Kläger könnten keinen Schadenersatz beanspruchen, weil die Verkäufer den Maklerangaben vertrauen durften. Die Kläger legten Berufung ein. Sie sagten, die Verkäufer wussten, dass das Haus kleiner war als im Angebot angegeben. Die Kläger wollten, dass der Preis um 25% reduziert wird, weil das Haus 25% kleiner war als angegeben. Die Kläger forderten 55.000 Euro. Die Verkäufer wollten, dass die Berufung abgelehnt wird. Sie sagten, sie hätten keine Erfahrung mit Immobilienverkäufen und hätten den Angaben ihrer Maklerin vertraut. Sie dachten, dass es nicht ihre Schuld sei, wenn die Größe falsch angegeben wurde. Der Senat hatte einen Sachverständigen beauftragt, um den Wert des Hauses zu prüfen.

Das OLG Hamm als Berufungsgericht hat entschieden, dass die Klage teilweise berechtigt ist. Die Kläger haben Anspruch auf eine teilweise Rückerstattung des Kaufpreises in Höhe von 21.855,32 Euro aufgrund der geringeren Wohnfläche. Das OLG Hamm vertritt die Meinung, dass Angaben zur Wohnfläche in einem Maklerexposé die Erwartungen bezüglich der Beschaffenheit der Immobilie beeinflussen können. Weiterhin ist das Gericht der Ansicht, dass es keine allgemeingültige Regelung zur Berechnung der Wohnfläche gibt, außer bei Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wird. Sollte nicht eindeutig sein, was Käufer und Verkäufer unter „Wohnfläche“ verstehen, muss man sich an den örtlichen Gepflogenheiten orientieren, wobei oft die Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommt.

Das Gericht ist außerdem der Meinung, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als die im Exposé angegebene Fläche. Bezüglich der Aufklärungspflichten des Verkäufers meint das OLG Hamm, dass der Verkäufer diese nur erfüllt, wenn er davon ausgehen kann, dass der Käufer die übergebenen Dokumente auch wirklich eingehend prüft.

Das OLG Hamm hält es zudem für notwendig, dass ein Gericht bei der Feststellung des Minderwerts einer Immobilie aufgrund einer zu kleinen Wohnfläche sachverständige Beratung einholt. Es betont, dass der Wertverlust nicht einfach durch eine Umrechnung des Kaufpreises auf die kleinere Wohnfläche bestimmt werden kann, da sowohl der Wert des Bodens als auch des Gebäudes berücksichtigt werden müssen (OLG Hamm, Urteil vom 23. Juni 2022 – I-22 U 91/21).

 

---

 

Sie benötigen rechtliche Hilfe beim Immobilienkauf?
Wir unterstützen Sie bundesweit, schnell & unkompliziert.

Jetzt anrufen!

06172 265 8400

Oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular