TL;DR – Das Wichtigste in Kürze
Kernaussage des Urteils:
Das AG Frankfurt entschied, dass ein WEG-Eigentümer keinen Anspruch auf Installation einer Solaranlage auf dem Gemeinschaftseigentum (Flachdach) hat, wenn die Eigentümergemeinschaft dies ablehnt. Die Gemeinschaft hat nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG einen Ermessensspielraum bei der Entscheidung über Steckersolargeräte.
Für WEG-Eigentümer wichtig:
- Kompromissvorschläge erarbeiten (z.B. nur Dachterrasse)
- Mehrheiten in Eigentümerversammlung organisieren
- Kosten-Nutzen-Analyse vor Klageerhebung
Rechtliche Einordnung:
- WEG hat Ermessensspielraum bei Solaranlagen
- Kein Anspruch auf einheitliche Regelung
- Beschluss muss im Protokoll dokumentiert sein
Das Amtsgericht Frankfurt am Main entschied am 16. Dezember 2025, dass ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Installation einer Steckersolaranlage (Balkonkraftwerk) auf dem gemeinschaftlichen Flachdach oberhalb seiner Townhouse-Einheit hat. Die Klage wurde vollständig abgewiesen. Das Urteil ist rechtspolitisch problematisch, da die Eigentümerversammlung die Installation im Sondereigentum (Dachterrasse) gestattete, aber im Gemeinschaftseigentum (Flachdach) ablehnte – obwohl § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG gerade eine Privilegierung im Gemeinschaftseigentum intendiert.
Inhaltsverzeichnis
Urteil: Klage abgewiesen
Das Amtsgericht Frankfurt am Main wies die Klage des Wohnungseigentümers vollständig ab. Der Kläger muss die Prozesskosten tragen. Das Gericht stellte fest, dass kein förmlicher Beschluss über die Flachdachnutzung nachgewiesen werden konnte und dass die Ersetzung eines solchen Beschlusses nicht möglich ist, da die WEG einen Ermessensspielraum nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG hat.
Fall-Überblick
Wohnanlage
- Ort: Frankfurt am Main
- Objektart: Neubau aus 2020 mit 156 Wohnungseinheiten
- Struktur: 19-geschossiges Hochhaus + Townhouses
- Kläger-Einheit: Townhouse-Einheit mit Dachterrasse
- Streitgegenstand: Gemeinschaftliches Flachdach oberhalb der Einheit
Streitgegenstand
- Begehren: Installation von Steckersolaranlage (Balkonkraftwerk)
- Standort: Gemeinschaftliches Flachdach oberhalb der Townhouse-Einheit
- Leistung: Max. 800 W Einspeisung, bis 2.000 Wp installiert
- Streitwert: 6.500 €
Besonderheit dieses Falls
Der Kläger betreibt bereits seit geraumer Zeit ein Balkonkraftwerk auf seiner eigenen Dachterrasse (Sondereigentum). Nun wollte er zusätzlich eine Steckersolaranlage auf dem gemeinschaftlichen Flachdach oberhalb seiner Einheit installieren. Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag für die Flachdachnutzung ab (42,26% Ja-Stimmen), genehmigte aber die Installation auf den Dachterrassen (65,99% Ja-Stimmen). Das Gericht stellte klar, dass die WEG einen Ermessensspielraum hat und nicht jeder Eigentümer eine einheitliche Regelung für alle Townhäuser verlangen kann.
Urteilsdaten
Sachverhalt
Die Wohnanlage
Die Wohnungseigentümergemeinschaft in Frankfurt am Main umfasst einen Neubau aus dem Jahr 2020 mit insgesamt 156 Wohnungseinheiten. Die Anlage besteht aus einem 19-geschossigen Hochhaus sowie einer vorgelagerten Reihe von Townhouses im südlichen Bereich. Die Hausverwaltung wird von einer professionellen Verwaltungsgesellschaft übernommen.
Die Einheit des Klägers
Der Kläger ist Eigentümer einer der Townhouse-Einheiten. Seine Einheit verfügt über eine Dachterrasse und ein darüber liegendes Flachdach, das über eine Dachterrasse und ein Flachdach verfügt. Das Flachdach steht im Gemeinschaftseigentum. Der Kläger betreibt bereits seit geraumer Zeit ein steckerfertiges Solargerät (Balkonkraftwerk) auf seiner Dachterrasse zur Erzeugung erneuerbarer Energie.
Der Antrag des Klägers
Am 25. April 2025 reichte der Kläger einen ersten Beschlussvorschlag (V0) bei der Hausverwaltung ein. Dieser Antrag bezog sich auf die Installation einer Steckersolaranlage auf dem gemeinschaftlichen Flachdach oberhalb seiner Wohnungseinheit. Es entspann sich eine E-Mail-Konversation zwischen den Parteien, in der verschiedene Beschlussvorschläge diskutiert wurden.
Die Eigentümerversammlung vom 22. Mai 2025
Zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 22. Mai 2025 war in der Einladung als Tagesordnungspunkt 7 die "Beschlussfassung über die Genehmigung zur Installation von Balkonkraftwerken" vorgesehen. Im Rahmen der Versammlung stellte die Hausverwaltung zwei Beschlussvorschläge vor:
Beschlussvorschlag B1 (Flachdachnutzung):
"Den Eigentümern der Townhouses wird die Installation von Steckersolarmodulen (Balkonkraftwerk) auf den Flachdächern der Townhouses gestattet."
Abstimmungsergebnis: 42,26% Ja-Stimmen (1.144 MEA), 57,74% Nein-Stimmen (1.564 MEA) bei 427 Enthaltungen → Abgelehnt
Beschlussvorschlag B2 (Dachterrassennutzung):
"Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Gestattung zur Installation von Steckersolargeräten (nachfolgend 'Balkonkraftwerke') auf Dachterrassen, im Sondernutzungsbereich der Townhouses unter folgenden Bedingungen: [...]"
Abstimmungsergebnis: 65,99% Ja-Stimmen → Angenommen (unstreitige förmliche Abstimmung)
Die Klage
Der Kläger behauptete, dass durch den Betrieb des Solarkraftwerks auf der Dachterrasse ein signifikant geringerer Ertrag sowie höhere Kosten durch erhöhten Speicherbedarf entstünden als bei einer Installation auf dem angrenzenden Flachdach. Auch wolle der Kläger seine Dachterrasse künftig uneingeschränkt als privaten Aufenthaltsbereich nutzen können.
Mit Schriftsatz vom 23. Juni 2025 erhob der Kläger Klage und beantragte:
- Der Beschluss der Beklagten vom 22. Mai 2025 zu Tagesordnungspunkt 7 wird für ungültig erklärt.
- Es wird das Zustandekommen des folgenden Beschlusses festgestellt: "Den Eigentümern der Townhouses wird gestattet, eine Steckersolaranlage (Balkonkraftwerk) auf dem gemeinschaftlichen Flachdach oberhalb der jeweiligen Wohnungseinheit zu errichten und zu betreiben, wobei die Installation ballastiert ohne Durchdringung der Dachhaut zu erfolgen hat." (mit weiteren technischen Bedingungen)
Chronologie der Ereignisse
Kläger betreibt Balkonkraftwerk auf Dachterrasse
Der Kläger betreibt bereits ein steckerfertiges Solargerät (Balkonkraftwerk) auf seiner Dachterrasse zur Erzeugung erneuerbarer Energie.
Umfassendes Solarkonzept für Townhäuser vorgestellt
In der Eigentümerversammlung stellte der Kläger unter Tagesordnungspunkt 6 ein umfassendes Solarkonzept für die Townhäuser vor. Der damalige Antrag wurde abgelehnt.
Erster Beschlussvorschlag (V0) eingereicht
Der Kläger reichte einen ersten Beschlussvorschlag bei der Hausverwaltung ein, der sich spezifisch auf die Installation einer Steckersolaranlage auf dem gemeinschaftlichen Flachdach oberhalb seiner Wohnungseinheit bezog. Es folgte eine E-Mail-Konversation mit verschiedenen Änderungen der Beschlussvorschläge.
Eigentümerversammlung mit zwei Beschlussvorschlägen
Die Hausverwaltung stellte zwei Beschlussvorschläge vor:
- B1 (Flachdachnutzung): 42,26% Ja-Stimmen → Abgelehnt
- B2 (Dachterrassennutzung): 65,99% Ja-Stimmen → Angenommen
Klageerhebung
Der Kläger erhob Klage mit dem Antrag, den Beschluss vom 22. Mai 2025 für ungültig zu erklären und die Ersetzung durch einen Beschluss festzustellen, der die Installation auf dem Flachdach gestattet.
Streitwertfestsetzung
Das Gericht forderte den Kläger zur Stellungnahme zum Streitwert auf. Der Kläger erläuterte den Streitwert, der am 24. Juli 2025 auf 6.500 € festgesetzt wurde.
Zustellung der Klageschrift
Die Klageschrift wurde der Beklagten zugestellt.
Urteilsverkündung: Klage abgewiesen
Das Amtsgericht Frankfurt am Main wies die Klage vollständig ab. Der Kläger muss die Prozesskosten tragen. Das Gericht stellte fest, dass kein förmlicher Beschluss über die Flachdachnutzung nachgewiesen werden konnte und dass die Ersetzung eines solchen Beschlusses nicht möglich ist.
Kernaussagen des Gerichts
Formelle Zulässigkeit der Klage
Die Klage ist form- und fristgerecht erhoben worden. Die Fristen zur Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage gemäß § 45 WEG wurden eingehalten. Die Zustellung der jeweiligen Schriftsätze beider Beklagten erfolgte erst nach Ablauf dieser Fristen, sodass die Zustellung demnächst alsbal erfolgte gemäß § 167 ZPO.
Kein förmlicher Beschluss aufhebbar
Der "Beschluss" zu TOP 7 aus der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 22.05.2025 ist nicht aufzuheben, da es sich nicht um einen förmlich gefassten Beschluss handelt. Dies ergibt sich bereits aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung, das eine entsprechende Beschlussfassung gerade nicht ausweist.
Der Kläger ist beweisfällig geblieben für seine Behauptung, dass diesbezüglich eine Beschlussfassung stattgefunden habe.
Ersetzung des Beschlusses nicht möglich
Der Beschluss zu TOP 7 aus der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 22.05.2025 ist nicht wie vom Kläger begehrt zu ersetzen. Die Ersetzung eines Beschlusses kann der Kläger nur dann verlangen, wenn ausschließlich der vom Kläger begehrte Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.
Insbesondere ist nicht ersichtlich, wieso der Kläger eine einheitliche Regelung für sämtliche Townhäuser begehren können soll. Nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung über Maßnahmen der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Auch hier gilt letztlich also der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, der einen Ermessensspielraum der Gemeinschaft vorsieht.
Fehlendes Feststellungsinteresse
Die Klage ist hinsichtlich des Hilfsantrags unzulässig, dem Kläger fehlt es an einem besonderen Feststellungsinteresse. Der Kläger hat nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Beklagte seine Beschlussvorschläge vorsätzlich für die Tagesordnung vom 22.05.2025 nicht berücksichtigt hat.
Aus dem vorgelegten E-Mail-Verkehr ergibt sich vielmehr, dass ein reger Austausch und häufigere Änderungen der diskutierten Beschlussvorschläge vorlagen. Dass die Beklagte den Vorschlag des Klägers bewusst übergangen hätte, was zu einem Feststellungsinteresse des Klägers führen könnte, ist nicht ersichtlich.
Rechtliche Analyse
§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG: Privilegierung von Steckersolargeräten
Die zentrale Norm in diesem Fall ist § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG, der regelt, dass die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung über Maßnahmen der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte auf dem Gemeinschaftseigentum entscheidet. Die Norm intendiert eine Privilegierung solcher Anlagen auf dem Gemeinschaftseigentum. Im Regelfall muss die Gemeinschaft zustimmen, eine Verhinderungsplanung ist nicht erlaubt.
Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum hat. Dies ist insofern problematisch, als die Eigentümerversammlung die Installation auf den Dachterrassen (Sondereigentum) gestattete, aber die Installation auf dem Flachdach (Gemeinschaftseigentum) ablehnte – obwohl der Gesetzeszweck gerade eine Privilegierung im Gemeinschaftseigentum vorsieht.
Sachliche Gründe für eine Ablehnung können sein:
- Konkrete technische Bedenken (Statik, Brandschutz, Dachabdichtung)
- Erhebliche wirtschaftliche Nachteile für die Gemeinschaft
- Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes (bei denkmalgeschützten Gebäuden)
Wichtig: Allgemeine ästhetische Bedenken oder der Wunsch nach Gleichbehandlung rechtfertigen im Regelfall keine Ablehnung, da § 20 WEG gerade eine Förderung erneuerbarer Energien bezweckt.
Kein förmlicher Beschluss = keine Anfechtung
Ein wesentlicher Punkt des Urteils ist die Feststellung, dass ein Beschluss im Protokoll der Eigentümerversammlung klar dokumentiert sein muss, um anfechtbar zu sein. Im vorliegenden Fall wies das Protokoll keine entsprechende Beschlussfassung über die Flachdachnutzung aus. Der Kläger konnte nicht beweisen, dass ein förmlicher Beschluss gefasst wurde.
Praxistipp: Achten Sie darauf, dass alle Beschlüsse in der Eigentümerversammlung klar und eindeutig im Protokoll dokumentiert werden. Nur so können Sie später eine Anfechtungsklage erheben, wenn Sie mit dem Beschluss nicht einverstanden sind.
Ersetzung eines Beschlusses: Hohe Hürden
Die Ersetzung eines ablehnenden Beschlusses durch das Gericht ist nur möglich, wenn ausschließlich der vom Kläger begehrte Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das Gericht hat hier einen strengen Maßstab angelegt und festgestellt, dass die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum hat.
Insbesondere sah das Gericht keine Grundlage dafür, dass der Kläger eine einheitliche Regelung für alle Townhäuser verlangen kann. Die Gemeinschaft kann im Rahmen ihres Ermessens entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen Solaranlagen installiert werden dürfen.
Fehlendes Feststellungsinteresse
Der Hilfsantrag des Klägers scheiterte am fehlenden Feststellungsinteresse. Das Gericht stellte fest, dass der Kläger nicht dargelegt hat, dass die Beklagte seine Beschlussvorschläge vorsätzlich nicht berücksichtigt hat. Der E-Mail-Verkehr zeigte vielmehr einen regen Austausch und häufigere Änderungen der Beschlussvorschläge.
Praxistipp: Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Beschlussvorschläge nicht ordnungsgemäß behandelt wurden, dokumentieren Sie dies sorgfältig und legen Sie konkrete Beweise vor. Ein bloßer Verdacht reicht nicht aus.
Rechtsprechungstendenzen
Dieses Urteil reiht sich ein in eine Reihe von Entscheidungen, die den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Entscheidungen über bauliche Maßnahmen betonen. Die Rechtsprechung zeigt folgende Tendenzen:
Förderung erneuerbarer Energien
Die Rechtsprechung erkennt grundsätzlich an, dass die Förderung erneuerbarer Energien ein wichtiges gesellschaftliches Anliegen ist. § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG wurde eingeführt, um die Installation von Steckersolargeräten zu erleichtern. Dennoch bedeutet dies nicht, dass jeder Eigentümer einen Anspruch auf Installation hat.
Ermessensspielraum der Gemeinschaft
Gerichte respektieren den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Entscheidungen über bauliche Maßnahmen. Die Gemeinschaft kann sachliche Gründe für eine Ablehnung haben, etwa ästhetische, technische oder wirtschaftliche Bedenken. Eine gerichtliche Ersetzung eines ablehnenden Beschlusses ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Gleichbehandlung aller Eigentümer
Die Rechtsprechung betont, dass die Gemeinschaft alle Eigentümer gleichbehandeln muss. Wenn eine Regelung nur für einzelne Eigentümer (z.B. Townhouse-Eigentümer) gelten soll, kann dies problematisch sein. Die Gemeinschaft kann entscheiden, dass entweder alle oder niemand eine Solaranlage installieren darf.
Formelle Anforderungen an Beschlüsse
Die Rechtsprechung legt großen Wert auf die ordnungsgemäße Dokumentation von Beschlüssen in Eigentümerversammlungen. Ein Beschluss muss im Protokoll klar und eindeutig festgehalten werden, um anfechtbar zu sein. Fehlt eine entsprechende Dokumentation, kann der Beschluss nicht angefochten werden.
Kritische Würdigung: Widerspruch zum Gesetzeszweck
Dieses Urteil ist aus rechtspolitischer Sicht problematisch und widerspricht dem Gesetzeszweck des § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG. Der Gesetzgeber hat mit dieser Norm ausdrücklich eine Privilegierung von Steckersolargeräten auf dem Gemeinschaftseigentum intendiert, um die Energiewende zu fördern und Eigentümern den Zugang zu erneuerbaren Energien zu erleichtern.
Im vorliegenden Fall gestattete die Eigentümerversammlung die Installation von Balkonkraftwerken auf den Dachterrassen (Sondereigentum), lehnte aber die Installation auf dem Flachdach (Gemeinschaftseigentum) ab. Dies steht im direkten Widerspruch zum Normzweck: Die Gestattung im Sondereigentum bedarf keiner besonderen gesetzlichen Privilegierung, da der Eigentümer dort ohnehin weitgehend frei ist. Die Privilegierung sollte gerade den Zugang zum Gemeinschaftseigentum erleichtern.
Eine Verhinderungsplanung, bei der die Gemeinschaft systematisch Solaranlagen auf dem Gemeinschaftseigentum ablehnt, ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht zulässig. Das Gericht hätte prüfen müssen, ob die Ablehnung auf sachlichen Gründen beruhte oder ob die Gemeinschaft ihren Ermessensspielraum überschritten hat.
Fazit: Dieses Urteil schwächt die vom Gesetzgeber intendierte Privilegierung von Steckersolargeräten erheblich und könnte als Präzedenzfall dienen, der die Energiewende im Wohnungseigentum behindert. Es bleibt abzuwarten, ob höhere Instanzen diese Rechtsprechung bestätigen oder korrigieren werden.
Handlungsempfehlungen
Für WEG-Eigentümer
- Frühzeitige Kommunikation: Sprechen Sie Ihr Anliegen frühzeitig mit der Hausverwaltung und anderen Eigentümern ab. Suchen Sie nach Kompromisslösungen.
- Mehrheiten organisieren: Versuchen Sie, andere Eigentümer für Ihr Anliegen zu gewinnen. Eine Mehrheit in der Eigentümerversammlung ist entscheidend.
- Technische Details klären: Legen Sie ein detailliertes Konzept vor, das technische, ästhetische und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt.
- Alternative Standorte prüfen: Wenn das Gemeinschaftseigentum nicht in Frage kommt, prüfen Sie alternative Standorte (z.B. eigene Dachterrasse, Balkon).
- Rechtliche Beratung: Lassen Sie sich vor einer Klage von spezialisierten Rechtsanwälten beraten. Eine Klage ist oft teuer und risikoreich.
Für Hausverwaltungen
- Klare Beschlussvorlagen: Formulieren Sie Beschlussvorlagen klar und eindeutig. Vermeiden Sie Unklarheiten, die später zu Streitigkeiten führen können.
- Ordnungsgemäße Protokollierung: Dokumentieren Sie alle Beschlüsse klar und eindeutig im Protokoll. Nur so können Beschlüsse später angefochten werden.
- Frühzeitige Einbindung: Binden Sie Eigentümer frühzeitig in Entscheidungsprozesse ein. Dies erhöht die Akzeptanz und vermeidet spätere Konflikte.
- Technische Prüfung: Lassen Sie technische Aspekte (Statik, Brandschutz, Dachabdichtung) von Sachverständigen prüfen, bevor Sie Beschlussvorlagen erstellen.
- Gleichbehandlung sicherstellen: Achten Sie darauf, dass alle Eigentümer gleichbehandelt werden. Vermeiden Sie Regelungen, die nur einzelne Eigentümer bevorzugen.
Allgemeine Empfehlungen
1. Kosten-Nutzen-Analyse: Prüfen Sie vor einer Klage sorgfältig, ob die erwarteten Vorteile (z.B. Stromkostenersparnis) die Prozesskosten und das Prozessrisiko rechtfertigen. Im vorliegenden Fall betrug der Streitwert 6.500 €, die Prozesskosten können erheblich sein.
2. Alternative Lösungen: Prüfen Sie alternative Standorte für Ihre Solaranlage (z.B. eigene Dachterrasse, Balkon, Fassade). Oft gibt es praktikable Alternativen zum Gemeinschaftseigentum.
3. Kompromissbereitschaft: Zeigen Sie Kompromissbereitschaft und suchen Sie nach Lösungen, die für alle Eigentümer akzeptabel sind. Eine einvernehmliche Lösung ist oft besser als ein langwieriger Rechtsstreit.
4. Rechtliche Beratung: Lassen Sie sich von spezialisierten Rechtsanwälten für WEG-Recht beraten, bevor Sie eine Klage erheben. Eine fundierte Einschätzung der Erfolgsaussichten ist entscheidend.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
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